央行降準(zhǔn)釋放5300億，對(duì)樓市影響有限！

山西房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)  2022/04/19

沒(méi)有意外，高層會(huì)議結(jié)束幾天后，央行宣布降準(zhǔn)。

4月15日下午下班后，央行宣布4月25日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。

此次降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元人民幣。

降準(zhǔn)的消息一出，地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始了一片狂歡，很多銷(xiāo)售人員將此作為新一輪西安樓市行情啟動(dòng)的說(shuō)辭。

實(shí)際上，當(dāng)你讀懂此次降準(zhǔn)、讀懂當(dāng)前太原樓市所面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)此次降準(zhǔn)實(shí)際上對(duì)樓市影響非常有限。

5300億元流向哪里？

對(duì)于我們普通老百姓而言，實(shí)際上首先要弄懂一個(gè)詞匯“降準(zhǔn)”，很多人容易將“降準(zhǔn)”與“降息”弄混。

周五下午降準(zhǔn)消息一出，就有人跑來(lái)問(wèn)我：是不是銀行貸款利率下降了？

大家的錢(qián)存在銀行里，銀行是不能把這些錢(qián)全部房貸出去的，要按照一定的比例繳存到中國(guó)人民銀行，向央行繳存的資金就叫做存款準(zhǔn)備金，這部分資金在總存款中占的比例就叫做存款準(zhǔn)備金率。

例如：存款準(zhǔn)備金率為7%，那么商業(yè)銀行每吸收100萬(wàn)元，就要向央行繳存7萬(wàn)元的存款準(zhǔn)備金，剩余的93萬(wàn)元用于發(fā)放貸款。如果存款準(zhǔn)備金率是7.5%，那么就要繳存7.5萬(wàn)元，只能有92.5萬(wàn)元用于發(fā)放貸款。

很明顯，存款準(zhǔn)備金率越低，意味著可以向市場(chǎng)上發(fā)放的貸款就越多，市場(chǎng)上流動(dòng)的資金就越多。

央行這次全面降準(zhǔn)，可以向市場(chǎng)上釋放長(zhǎng)期資金5300億元，也就是說(shuō)市場(chǎng)上流通的錢(qián)要更多了。

那么，這部分資金會(huì)流向哪里？

央行官方在降準(zhǔn)公告中第一句話就說(shuō)的很清楚：為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降……

也就是說(shuō)，此次降準(zhǔn)的目的是為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，運(yùn)用降準(zhǔn)資金支持受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)，增加流動(dòng)性的同時(shí)降低這些企業(yè)的融資難度和資金成本。

很明顯，此次降準(zhǔn)并非是為了提振樓市。

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、小微企業(yè)的資金經(jīng)過(guò)多輪流通之后，最終有部分會(huì)流向樓市需求，但這個(gè)量是很有限的，影響也是比較小的。

樓市復(fù)蘇需要時(shí)間

所以說(shuō)，關(guān)于此次降準(zhǔn)，地產(chǎn)行業(yè)不要過(guò)于興奮。

而目前樓市所遇到的困難，有兩個(gè)方面：一個(gè)是企業(yè)層面，流動(dòng)性使得眾多地產(chǎn)企業(yè)陷入困境；一個(gè)是購(gòu)房者層面，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、疫情影響之下購(gòu)買(mǎi)力、積極性下降。

從企業(yè)層面來(lái)講，在前幾年樓市火爆行情下，太多的地產(chǎn)通過(guò)高杠桿、高負(fù)債擴(kuò)張拿地，手中囤了很多的開(kāi)發(fā)用地。但2021年開(kāi)始的樓市行情下降，“三道紅線”之下融資受阻，頓時(shí)使得前兩年舉債過(guò)高的地產(chǎn)企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目停工、債權(quán)違約，從而形成惡性循環(huán)。

如果是個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，那是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題，但當(dāng)恒大、陽(yáng)光城、藍(lán)光、當(dāng)代等眾多的地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，就不得不引發(fā)重視。

從目前來(lái)看，這些爆雷的企業(yè)化解問(wèn)題，主要采用了兩種方式：一是與債權(quán)人溝通，債券兌現(xiàn)時(shí)間延期；二是賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)股權(quán)，引入國(guó)資背景的企業(yè)化解資金困境的同時(shí)，依靠國(guó)企背書(shū)。

不過(guò)，這些爆雷的地產(chǎn)企業(yè)信用要想復(fù)蘇，將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題：即使恒大活過(guò)來(lái)了，恒大賣(mài)期房你還敢買(mǎi)嗎？

另外，從目前樓市整體大環(huán)境來(lái)看，企業(yè)銷(xiāo)售層面也是比較難的，銷(xiāo)量、銷(xiāo)售額普遍下降。房?jī)r(jià)層面，70個(gè)大中城市中，雖然說(shuō)這幾個(gè)月房?jī)r(jià)下跌的城市與所減少，但依然有超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)是環(huán)比下降的。

3月份，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市為29個(gè)，持平的城市為3個(gè)，下降的城市為38個(gè)。二手住宅，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市更是達(dá)到了45個(gè)。

在這種大環(huán)境下，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面沒(méi)有太多的現(xiàn)金可以拿地，另一方面對(duì)于拿地的信心也不足，這就帶來(lái)了土地市場(chǎng)的遇冷。

購(gòu)房者也需要信心

實(shí)際上，影響當(dāng)前樓市的因素中，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力、積極性也在下降。

本身就經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不太好，今年這幾個(gè)月疫情對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)所帶來(lái)的影響，進(jìn)一步影響到市民收入的穩(wěn)定性。在收入下降、穩(wěn)定性下降的情況下，購(gòu)房者在買(mǎi)房子這件事情上必然會(huì)更加謹(jǐn)慎。

同時(shí)，經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲之后，購(gòu)房門(mén)檻越來(lái)越高。并且房住不炒成為常態(tài)的背景下，即使手中有資金的購(gòu)房者也要重新計(jì)算投資的回報(bào)率。

此時(shí)，除了由于限價(jià)因素導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛非常嚴(yán)重的樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)“千人搖”、“萬(wàn)人搖”之外，大部分的樓盤(pán)意向登記是以平銷(xiāo)收?qǐng)?。至于郊區(qū)盤(pán)，即使是打折優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)去化率也是慘不忍睹。

對(duì)于短期供應(yīng)量比較高的區(qū)域、過(guò)去幾年價(jià)格拉升過(guò)快的區(qū)域，面對(duì)上客稀少、銷(xiāo)售困難，打折降價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)不是什么不好意思的事情了，工抵房、特價(jià)房、首開(kāi)優(yōu)惠等等都是降價(jià)的理由，畢竟活下去更為重要。

需求端購(gòu)買(mǎi)力信心的恢復(fù)，還是要取決于大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大家耐心的等待吧~

一次降準(zhǔn)，救不了當(dāng)前的樓市！