剛需哭了！太原2萬(wàn)多套二手房，值得購(gòu)買(mǎi)的竟然不到500套？！

山西房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)  2021/12/01

最能反映樓市現(xiàn)狀的，是二手房。

只要樓市一有風(fēng)吹草動(dòng)，二手房會(huì)最及時(shí)、最快速的反映出來(lái)。因?yàn)樾路渴羌w供應(yīng)的，它的反映會(huì)更加滯后。

掛牌量和掛牌價(jià)格都能很好的反映二手房主的心態(tài)，但是“掛羊頭賣(mài)狗肉”，先提高再降價(jià)以此吸引購(gòu)房者的也不在少數(shù)，另外，二手網(wǎng)站上的掛牌數(shù)量也存在很多掛了幾年無(wú)人問(wèn)津的“僵尸房源”，也存在很多掛房出來(lái)試水并不是真心賣(mài)房的房主......

如此一來(lái)，剛需一族能夠選擇的范圍就很小了。

有數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2月2日，太原二手房掛牌量有24436套。

當(dāng)中到底有多少房源是值得購(gòu)買(mǎi)的？剛需又該如何選出最佳房源？

今天我們就從總價(jià)、房齡、戶(hù)型、裝修四個(gè)維度為大家分析一下房源的分布情況，縮小大家選擇的范圍……

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太原兩萬(wàn)多套二手房魚(yú)龍混雜、參差不齊

1、價(jià)格：總價(jià)100萬(wàn)以下品質(zhì)剛需房源占比不多

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，太原二手房總價(jià)100萬(wàn)以下以及總價(jià)100-200萬(wàn)的房源幾乎平分了二手房市場(chǎng)，其中總價(jià)100萬(wàn)以下房源占比達(dá)到 了46%，而總價(jià)100-200萬(wàn)的房源占比則為45%。

在總價(jià)100萬(wàn)以下房源中，總價(jià)50-80萬(wàn)房源數(shù)量最大，占比達(dá)到 了24%，而總價(jià)100-200萬(wàn)房源中，總價(jià)100-120萬(wàn)的房源數(shù)量最大，占比達(dá)到 了17%。

適合剛需選擇大概就在80-100萬(wàn)這個(gè)區(qū)間了，只占總掛牌量的17%,是不是有種弱水三千你只能飲其中一瓢的感覺(jué)？

預(yù)算選擇建議：100萬(wàn)以下的房子，80萬(wàn)以上的才能滿(mǎn)足基本配置的功能需求，80萬(wàn)以下的房源無(wú)論從地理位置、周?chē)涮?、使用面積來(lái)說(shuō)，都不能滿(mǎn)足日常生活需求。

2、房齡：接近八成的房源房齡超過(guò)十年，品質(zhì)二手房極其稀少

房齡直接影響到房子的品質(zhì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、硬件設(shè)施。房齡越高，房屋可能發(fā)生的維修成本就越多，在受損程度不斷增加之后，可能還會(huì)帶來(lái)系列的安全隱患。

10年以上的房源能夠賣(mài)出好價(jià)格的，除了大房企好品牌、好物業(yè)，或者附加了學(xué)區(qū)等優(yōu)質(zhì)條件外，是很難吸引買(mǎi)家注意力的。無(wú)人問(wèn)津是他們艱難的現(xiàn)狀。

然而現(xiàn)實(shí)就是，太原現(xiàn)有的掛牌房源中，房齡超過(guò)十年的房源接近八成！這是什么概念，剩下兩成10年以?xún)?nèi)的房源里，還包含了公寓類(lèi)住宅和商用辦公樓，留給我們選擇的空間還剩下多少呢。

房齡選擇建議：房齡當(dāng)然越低越好，五到10年以?xún)?nèi)就算是一個(gè)階段，無(wú)論是戶(hù)型設(shè)計(jì)，還是園林規(guī)劃上，都沒(méi)有較大的發(fā)展和變化。房齡越高就意味著購(gòu)房成本越高，并不劃算。另外房齡五年以?xún)?nèi)，品質(zhì)有保障，無(wú)增值稅，也存在一定的議價(jià)空間。不過(guò)房齡五年以?xún)?nèi)的只有1210套房源，滿(mǎn)足上述條件以及剛需自身需求的就會(huì)更少。

3、戶(hù)型：一居、兩居占比超五成，功能性三房40%且戶(hù)型老舊

在我看來(lái)，二手房和新房最大的差別是戶(hù)型設(shè)計(jì)。當(dāng)下太原的二手房市場(chǎng)老舊一居、二居房源的數(shù)量太多且這其中大多都是房齡較久的老房源。適合生活的功能性三房占比不到一半。當(dāng)然，他們有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)——價(jià)格便宜。

所以大家在選擇二手房的時(shí)候盡量選擇戶(hù)型方正的，能讓空間的利用率達(dá)到最高，邊邊角角的地方都能用得上。房間的長(zhǎng)度，一般控制在5米左右，否則影響采光、通風(fēng)。注意房屋內(nèi)部的分區(qū)是否合理，包含干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)等幾個(gè)方面，這關(guān)系到生活舒適度。

4、裝修：毛坯占比不足一成，精裝修房源占比達(dá)到五成

無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)新房還是購(gòu)買(mǎi)二手房，大家普遍都會(huì)更偏向于毛坯產(chǎn)品，因?yàn)檠b修成本可以根據(jù)自己的需求得到有效的控制，而且裝修風(fēng)格也可以憑自己的喜好設(shè)置，個(gè)性化和性?xún)r(jià)比都可兼具。

但目前太原掛牌的2萬(wàn)多套二手房源里，太原二手毛坯房占比不到一成。

如此一來(lái)，大部分人只能選擇精裝修的房源，如果房齡較老，整體裝修風(fēng)格就會(huì)比較落后，后期翻新又會(huì)產(chǎn)生一筆開(kāi)支。

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滿(mǎn)足需求的高性?xún)r(jià)比房源寥寥無(wú)幾

對(duì)于剛需而言，100萬(wàn)以?xún)?nèi)、房齡五年以?xún)?nèi)、三室、毛坯是最佳買(mǎi)房組合，我們通過(guò)篩選驚奇的發(fā)現(xiàn)符合上述條件的房源僅小店區(qū)有一套。

目前的范圍是在全市范圍內(nèi)，不考慮區(qū)域、地段、配套等因素，如果有人覺(jué)得標(biāo)準(zhǔn)有點(diǎn)嚴(yán)格，那我們放寬條件來(lái)看：

盡管掛牌的二手房數(shù)量可觀，但真正值得剛需購(gòu)買(mǎi)的高性?xún)r(jià)比房源，猶如滄海一粟。

此外，隨著城市發(fā)展，主城區(qū)地塊越來(lái)越少，在城市中心，開(kāi)發(fā)商只會(huì)推出改善房源。而后主城區(qū)的新房市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)高價(jià)格、偏改善、房源少的特點(diǎn)。

所以，剛需想要買(mǎi)到合適的二手房，只了解我們上面提到的四個(gè)維度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要知曉新盤(pán)入市情況和價(jià)格，畢竟全面把握市場(chǎng)情況以后，才能有一個(gè)成熟的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

最后，希望剛需們都能早日買(mǎi)到合適的房子！