老舊小區(qū)改造成房企新增長點，市場空間依舊非常大

經(jīng)濟日報  2019/12/17

□ 持續(xù)的樓市調(diào)控取得了顯著成效。今年11月，二三線城市樓市降溫持續(xù)，預(yù)計漲幅回落趨勢在12月份還將持續(xù)。

□ 目前我國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段，無法滿足新時代居民的生活需求，改造老舊小區(qū)、提升小區(qū)物業(yè)管理水平是未來行業(yè)趨勢，市場空間巨大。

12月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，各地堅持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保障了房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。

樓市降溫依然在延續(xù)。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬介紹，初步測算，今年11月，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月持平。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.1個和0.2個百分點。

“從數(shù)據(jù)可以看出二三線城市樓市降溫持續(xù)，調(diào)控效果不斷累加，預(yù)計漲幅回落趨勢在12月還將持續(xù)?！?8安居客房產(chǎn)研究分院院長張波分析說，雖有引進人才政策拉動，房企也以價換量，但一線城市中，北上廣諸多區(qū)域二手房市場依然呈現(xiàn)“有價無市”態(tài)勢，部分城市的一手房市場房價上行動力也明顯偏弱，從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，11月份70個大中城市房價同比、環(huán)比下行的城市保持了10月份的水平。

值得警惕的是，11月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

據(jù)此，有聲音認為一線城市房價有觸底反彈跡象。張波認為，一線城市除深圳外，今年下半年整體降溫較為明顯，尤其是二手房市場降溫比2018年同期更為明顯，11月份的房價變化在一定程度上顯示出市場有觸底反彈現(xiàn)象，同時也不排除部分城市商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化拉動了成交均價上揚。不過，隨著春節(jié)臨近，市場整體購房需求量會減少，房價在歲末年初也很難有大起伏。

日前召開的中央經(jīng)濟工作會議再次重申，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)‘房住不炒’，表明全國房地產(chǎn)調(diào)控仍將維持現(xiàn)有的力度不放松，仍將繼續(xù)打擊投資投機需求，保護剛需?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英表示，未來各地可以根據(jù)房地產(chǎn)市場情況和城市自身特點實施調(diào)控，近期部分城市也已經(jīng)開展了一定程度的微調(diào)，未來預(yù)計會有更多城市加入政策微調(diào)行列。

數(shù)據(jù)也表明，持續(xù)的樓市調(diào)控取得了顯著成效。孔鵬透露，11月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%，漲幅分別比上月回落0.8個和0.5個百分點，均連續(xù)7個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%，漲幅分別比上月回落0.7個和0.5個百分點，均連續(xù)8個月持平或回落。

中央經(jīng)濟工作會議在重申“房住不炒”同時，也提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。這為房地產(chǎn)市場未來發(fā)展指明了方向。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，改造老舊小區(qū)、提升小區(qū)物業(yè)管理水平是未來行業(yè)趨勢，市場空間巨大。目前我國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段，城市內(nèi)存量住宅中，15年以上樓齡占比超35%且20年以上樓齡占比超20%的城市有12個，均為發(fā)展起步早、能級高的重點一二線城市。隨著城市與經(jīng)濟發(fā)展，老城區(qū)的老舊小區(qū)已經(jīng)無法滿足新時代居民的生活需求，老舊小區(qū)改造成為城市居民的新“痛點”，也成為城市平衡發(fā)展的重要因素之一。未來，老舊小區(qū)改造及物業(yè)管理是房企新的增長點。