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預(yù)算有限,買市中心老破小還是遠(yuǎn)郊新盤?|給利姐問答 NO.67

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2020/08/12

經(jīng)過幾年時間的房價上漲之后,目前的太原房價已經(jīng)讓很多剛需望而興嘆。特別是對于預(yù)算有限的購房者而言,面臨的是兩難的選擇。

一方面,他們目前手中的購房首付預(yù)算還不足以在主城區(qū)買新盤,但如果購入老舊小二手房依然有機(jī)會;另一方面他們還可以選擇距離主城區(qū)稍微有一定距離的郊區(qū)盤,但周邊配套又是目前面臨的一個短板。

此時,如何選擇,就成為一個特別值得思考的問題。

01

我們先來看看老破小二手房。

二手房中價格相對較低的老破小,毋庸置疑,肯定是房齡相對比較長的。由于這些房子的房齡久,也就意味著這些房子一般位于主城區(qū)還不錯的地段,配套成熟。

當(dāng)然,如果屬于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老破小,那價格肯定也是不低的。

這類房子的短板也非常明晰,除產(chǎn)權(quán)年限外,還包括小區(qū)規(guī)劃、配套、戶型、品質(zhì)等,無法與現(xiàn)在的新房相比,很多老破小的停車問題也是一個非常大的痛點。

從一定意義上講,購買老破小二手房,是在用居住品質(zhì)換地段和配套,這一點對于很多年輕人來說是很難接受的。

當(dāng)然,為了小孩上學(xué)而買一套學(xué)區(qū)二手房的情況除外。

02

說完了主城區(qū)老破小,我們再來看一下遠(yuǎn)郊盤。

隨著城市的發(fā)展,地產(chǎn)開發(fā)向城市外圍拓展已經(jīng)成為趨勢,主城區(qū)的新盤已經(jīng)越來越少。

在我看來,距離太原主城區(qū)15公里就已經(jīng)可以算是遠(yuǎn)郊盤了,或者乘坐公共交通到達(dá)主城區(qū)的時間需要1小時以上,也算得上是遠(yuǎn)郊盤。

與老破小二手房相比,遠(yuǎn)郊盤的優(yōu)勢在于屬于新開發(fā)建設(shè),小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等,肯定是秒殺老破小。同時,與主城區(qū)的新盤相比,遠(yuǎn)郊盤的價格要低很多,甚至只有主城區(qū)房價的一半,相對來說購房門檻比較低。

而遠(yuǎn)郊盤的短板,也是非常明顯的,那就是周邊配套。很多遠(yuǎn)郊盤周邊方圓3公里范圍之內(nèi)幾乎沒有任何成熟的配套,沒有公共交通可以到達(dá),至于其他配套更是無從談起。也許10年后、20年后這個區(qū)域可以發(fā)展起來,但問題是人生有多少個10年、20年來等待?

遠(yuǎn)郊盤的置業(yè)顧問在賣房子的時候,一定會給你展示一個非常宏偉的規(guī)劃藍(lán)圖,但至于規(guī)劃中的醫(yī)院、學(xué)校、地鐵、商業(yè)到底多少年能夠?qū)崿F(xiàn),誰也不知道。同時,他們還會將公共配套距離自家項目的距離無限拉近,5、6公里外的地鐵站也能作為自家項目的賣點!如果按照這個定義,那么太原全市的樓盤都是地鐵盤了。

由于遠(yuǎn)郊盤周邊的配套都停留在規(guī)劃層面,這意味著在城市發(fā)展過程中必然會面臨規(guī)劃的調(diào)整,公園綠地變住宅用地、商業(yè)用地變住宅用地等等,這類的事情在太原也不是沒有發(fā)生過。

當(dāng)然,還有一種遠(yuǎn)郊盤,如果站在自住的角度來說,相對來說風(fēng)險要小一些。那就是占地數(shù)千畝按照小鎮(zhèn)、新城模式打造的小區(qū),這類小區(qū)的配套一般不依賴于地方政府,而是靠自己解決,小區(qū)內(nèi)部會規(guī)劃有大量商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套,完全可以滿足于業(yè)主的日常生活需求。例如辰興頤郡,恒大金碧天下、萬科春和景明等等。

03

以上是針對自己住的購房者而言的,對于投資客而言,在選擇購買一個樓盤之前,實際上只需要問自己兩個問題:1.這個房子在持有期間,租給誰?2.這個房子掛到二手房市場,賣給誰?

當(dāng)你把這兩個問題沒找到答案的時候,對不起,那就要遠(yuǎn)離。

老舊小二手房,出租問題不大,但問題是在同等租金條件之下,租客愿意選擇老破小的二手房還是公寓?如果租金收益算不過來賬的話,那么很明顯投資是不劃算的。

遠(yuǎn)郊盤,投資要謹(jǐn)慎。開發(fā)商賣房完成韭菜的收割之后,已經(jīng)去開發(fā)另一個項目去了。但對于投資客而言,砸了幾十萬、上百萬買了一套房子,面對方圓幾公里看不到產(chǎn)業(yè)的情況下,你把房子租給誰?賣給誰?

總之,自住的話,老破小二手房和遠(yuǎn)郊盤,還可以做針對性的選擇;投資的話,遠(yuǎn)離遠(yuǎn)離再遠(yuǎn)離……

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