應(yīng)建設(shè)住房租賃管理平臺的意義、困難和總體思路

中國網(wǎng)地產(chǎn)  2019/06/17

住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，促進房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展，培育和構(gòu)建租售并舉市場，是完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系的重要舉措，也是穩(wěn)定房價預(yù)期的一條有效途徑。

一直以來租賃市場的發(fā)展存在諸多問題，供應(yīng)總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，投入主體較為單一等因素，需要多方持續(xù)努力，多渠道保障才能實現(xiàn)。在這一進程中，各城市構(gòu)建住房租賃綜合管理平臺，實現(xiàn)住房租賃市場數(shù)量、價格、租約的精準(zhǔn)、動態(tài)、實時，讓住房租賃成為一個持續(xù)改進的過程，是住房租賃市場成熟的基礎(chǔ)和前提，具有極其重要的意義。高使用率、對接各個部門的租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺，是行業(yè)發(fā)展、行業(yè)支持、財政補貼、稅收優(yōu)惠和人口管理的抓手，是住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“長效機制”。

建設(shè)住房租賃管理平臺的指導(dǎo)思想

住房租賃管理平臺，是全面落實黨和國家要求”基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)?！钡目偰繕?biāo)，

住房租賃管理平臺的建設(shè)目標(biāo)

落實國務(wù)院提出“加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享?！钡囊?，建立兼具“監(jiān)管”“服務(wù)”和“部門間信息共享”的住房租賃管理平臺，實現(xiàn)市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分三個目標(biāo)。

住房租賃管理平臺的建設(shè)意義

按照國務(wù)院和住建部要求，升級和拓展現(xiàn)有住房租賃管理平臺，建設(shè)住房租賃信息服務(wù)和監(jiān)管平臺（以下簡稱新平臺），對于住房租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有“時速表、變速箱和發(fā)動機”的作用，主要表現(xiàn)在：

（1）行業(yè)發(fā)展的“時速表”

實現(xiàn)對住房租賃供給、需求、價格的實時監(jiān)控，打造行業(yè)“時速表”，形成住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機制。

（2）部門合作的“變速箱”

住房租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要住建、公安、應(yīng)急管理、財政、稅務(wù)等部門的協(xié)同推進，未來還會涉及到交通、教育、醫(yī)療等部門，形成部門間信息共享、協(xié)同推進的長效機制尤其重要，通過新平臺的建設(shè)，能夠加速形成互動機制、提高溝通效率。

（3）行業(yè)扶持的“發(fā)動機”

住房租賃的發(fā)展，還離不開財政、稅收等部門的支持，結(jié)合未來房地產(chǎn)稅收改革，對住房租賃實施有效的金融支持、稅收優(yōu)惠、財政補貼等政策，有助于行業(yè)的快速發(fā)展，但目前困難在于缺少對全流程的監(jiān)控，補貼到租客或者企業(yè)端都存在弊端，建立新平臺，可以通過規(guī)模企業(yè)稅收優(yōu)惠、定向發(fā)放租金券、金融貼息等多種方法實施公開、公平的金融支持，有助于行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

住房租賃管理平臺的發(fā)展現(xiàn)狀與主要困難

國務(wù)院文件的三個關(guān)鍵詞，“監(jiān)管”“服務(wù)”和“部門間信息共享”，監(jiān)管功能主要包括租賃住房、租客和租約的備案、信息監(jiān)控等，包括租賃信息發(fā)布、租約上傳、價格監(jiān)控等，目前的各城市的租賃管理平臺基本實現(xiàn)了這些功能，但在服務(wù)和部門間信息共享方面，還存在較大的提升空間，也導(dǎo)致了平臺在推廣應(yīng)用時難度較大，實施應(yīng)用覆蓋率不高等問題。目前各地已經(jīng)開展了住房租賃管理平臺的建設(shè)工作，在建設(shè)模式上，大多數(shù)城市選擇與企業(yè)合作開發(fā)，比如杭州與阿里巴巴、北京與京東、深圳與騰訊，全國有300多個城市與建設(shè)銀行（通常是建融家園平臺）簽訂了合作協(xié)議，少數(shù)城市采用自行開發(fā)的模式。

建設(shè)住房租賃管理平臺的主要困難

（1） 監(jiān)管功能較為健全，服務(wù)功能較為欠缺

目前這些平臺普遍具備了房源信息發(fā)布、租約備案、價格查詢等功能，但平臺功能主要集中在信息發(fā)布和租賃交易的環(huán)節(jié)，在租賃總需求、總供給分析、租賃價格指數(shù)、趨勢分析等方面功能還有待加強。

（2）部門信息共享機制和功能不足

目前的平臺大多數(shù)為獨立平臺，并未與長租公寓經(jīng)營企業(yè)、中介機構(gòu)形成數(shù)據(jù)接口，也缺少與相關(guān)部門的信息整合，難以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動采集和實時同步，需要租賃雙方簽訂租賃合同后“再來線上備案一次”，導(dǎo)致系統(tǒng)功能難以發(fā)揮。這一問題的解決思路在于加強管理平臺的“數(shù)據(jù)整合”能力，通過對接租賃企業(yè)的運營系統(tǒng)，提高系統(tǒng)運行效率，實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時、有效。租賃平臺還應(yīng)對接相關(guān)管理部門，比如比照酒店業(yè)進行租客數(shù)據(jù)驗證、居住證數(shù)據(jù)對接、租金所得稅抵扣等，以加強平臺的服務(wù)能力。

（3）平臺推廣難，使用率低

目前住房租賃管理平臺在各地使用率較低，往往是政府主管部門、金融機構(gòu)很積極推廣，租賃企業(yè)很不積極。其本質(zhì)在于該平臺“管理”屬性過強而“服務(wù)”屬性較弱。主管部門出于管理的需求，要求企業(yè)上傳房屋信息、租客信息、租約信息和價格信息，但租賃企業(yè)一方面怕信息泄露，另一方面是出于避稅的想法，從而導(dǎo)致租賃平臺的使用率較低。其解決思路一方面應(yīng)加緊落實住房租賃的稅收優(yōu)惠政策，另一方面是將財政貼息、專項獎勵等與平臺的使用相結(jié)合，讓平臺真正起到實效。

總之，管理學(xué)箴言“合理的度量是改進的前提”，住房租賃服務(wù)于監(jiān)管綜合平臺，其本質(zhì)是住房租賃產(chǎn)業(yè)資源整合的平臺、信息互動的平臺、企業(yè)支持的平臺、租客服務(wù)的平臺，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，并不是簡單的技術(shù)平臺，需要統(tǒng)籌供需、對接多個部門的綜合系統(tǒng)，需要城市管理者創(chuàng)新思維，整合各方力量，并運用財政、稅收等綜合手段推進應(yīng)用，才有可能建成并廣泛使用，為行業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。尤其是2019年初財政部住建部發(fā)布《關(guān)于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》(財綜〔2019〕2號)，將建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺明確作為住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要考核內(nèi)容，可以預(yù)見，高使用率、對接各個部門的租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺，是行業(yè)發(fā)展、行業(yè)支持、財政補貼、稅收優(yōu)惠和人口管理的抓手，是住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“長效機制”。