太原樓市戶型更新?lián)Q代慢 主流戶型大同小異 選擇有限

山西晚報(bào)  2019/05/24

購房者買房，除了配套、用材、景觀等因素，戶型是諸多環(huán)節(jié)中最重要因素之一，戶型的大小、是否方正通透、有幾個(gè)房間等，關(guān)乎業(yè)主居住舒適度。雖然太原市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速發(fā)展期，但戶型產(chǎn)品并未能及時(shí)跟隨市場發(fā)展做出調(diào)整，在產(chǎn)品迭代、升級(jí)、創(chuàng)新層面仍然停留在上一個(gè)發(fā)展階段。但是從個(gè)性化市場需求來看，業(yè)主對更加豐富多樣的產(chǎn)品需求極為迫切。為什么太原市戶型更新?lián)Q代慢？太原未來產(chǎn)品的變革趨勢是怎樣的？對此，山西晚報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查采訪——

市場現(xiàn)狀　在售房源熱推戶型集中

對于普通購房者來說，拿到戶型圖后會(huì)先看形狀，優(yōu)選方方正正、通透的戶型，因?yàn)榉秸膽粜驼w利用率高，沒有太多過道拐角的面積浪費(fèi)，也不存在采光死角。

山西晚報(bào)記者走訪省城樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，市面上在售的新房項(xiàng)目中，各類戶型設(shè)計(jì)水平較為穩(wěn)定，奇形怪狀的戶型基本絕跡，如“刀把形”“鋸齒形”等沒有。據(jù)一位置業(yè)顧問介紹，不規(guī)則的戶型設(shè)計(jì)容易造成面積上的浪費(fèi)，使用率極低，過道和拐角的面積浪費(fèi)太大，導(dǎo)致家具不好擺放，加大了設(shè)計(jì)和裝修難度，還影響居住舒適度。開發(fā)商在初期戶型設(shè)計(jì)時(shí)，盡量都會(huì)避免這些戶型。

太原樓市經(jīng)過十余年的發(fā)展，房企的戶型設(shè)計(jì)基本達(dá)到穩(wěn)定水平?？v觀太原樓市產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)近年來不斷追求創(chuàng)新，從早期的滿足基本需求的70/90，到現(xiàn)在的平層、躍層、LOFT，戶型升級(jí)換代的背后折射出的是太原人對于人居環(huán)境和品質(zhì)生活的追求。

近日，山西晚報(bào)記者走訪省城各個(gè)大型樓盤后發(fā)現(xiàn)，雖然戶型設(shè)計(jì)穩(wěn)定且逐步升級(jí)，但卻有著明顯的特點(diǎn)：首先是面積段過于集中，在售的房源中，80平方米至140平方米的戶型占比連續(xù)六年在70%到75%；其次是戶型設(shè)計(jì)迭代更新慢，多為產(chǎn)品復(fù)制，同質(zhì)化嚴(yán)重。

朗潤智業(yè)分析道，整體來說，太原市相比其他同級(jí)城市，面積段過于集中，由于在很長一段時(shí)間內(nèi)，太原市購房者基本是剛需和剛改類群體，所以對兩居、三居的需求量一直占主流。產(chǎn)品迭代更新緩慢，則主要是由于開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面投入少，重視程度不高，一旦有新的產(chǎn)品出現(xiàn)，市場更多為復(fù)制，致使目前市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。

發(fā)展現(xiàn)狀　戶型更新?lián)Q代慢抄襲多

為什么會(huì)出現(xiàn)上述現(xiàn)象呢？朗潤智業(yè)機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主要還是城市條件所限。太原作為省會(huì)城市，與西安、鄭州、合肥、武漢等中部省會(huì)城市相比，無論是人均GDP水平、城鎮(zhèn)居民可支配收入、城市影響力以及對外來人口吸附力都有差距，城市能級(jí)較低，房地產(chǎn)發(fā)展水平也相對落后。

以樓市為例，太原樓市發(fā)展起步較晚，從2007年才開始有了全國性房企進(jìn)駐，有了規(guī)模和體量較大的品牌樓盤，在此期間經(jīng)歷了很長一段不規(guī)范的市場發(fā)展期，而本土房企的開發(fā)實(shí)力欠缺。品牌房企入駐太原后，客戶仍以解決居住需求的剛性購房者為主，品牌房企把精裝房、園林景觀、教育配套等理念帶入太原。

在近10年時(shí)間里，客戶對房企的認(rèn)可停留在品牌紅利階段，對樓市產(chǎn)品的認(rèn)知力不足，需求單一是導(dǎo)致產(chǎn)品迭代緩慢的原因之一。

另外，土地及建設(shè)條件所限，也是影響產(chǎn)品單一的原因。近幾年，太原城中村改造如火如荼，城改釋放土地是太原主力供應(yīng)土地。山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，今年省城城中村地塊的土地容積率有走高趨勢。由于改造模式特殊，需要安置回遷居民、配合市政規(guī)劃、滿足綠化、建筑密度等條件，這部分建筑的容積率不斷提高，3.5、4.0，甚至是到了4.2以上，基于規(guī)劃條件嚴(yán)苛，同時(shí)要確保開發(fā)利潤實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新難度較大。

此外，像太原這樣的北方城市，建筑規(guī)劃還要考慮日照、樓間距等因素，在一定程度上限制了產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。

業(yè)內(nèi)人士表示，不論是品牌房企還是本土房企之間，“業(yè)內(nèi)抄襲戶型”的做法層出不窮。對于熱賣戶型，不僅小型開發(fā)商照搬照抄，甚至國內(nèi)知名開發(fā)商也出現(xiàn)仿照、抄襲的情況，品牌樓盤的經(jīng)典戶型樣板間雷同。

新規(guī)出臺(tái)　促使戶型設(shè)計(jì)呈精致化

與樓市發(fā)達(dá)的一線城市相比，省城的樓市產(chǎn)品類型單一。但這一現(xiàn)狀即將被打破，朗潤智業(yè)表示，引起產(chǎn)品變革的動(dòng)因已然出現(xiàn)。住建部發(fā)文《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)，容積率下調(diào)已成必然趨勢。

上述機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，目前國內(nèi)招商引資力度加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化升級(jí)，新興產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)將逐漸進(jìn)入太原，提升城市影響力的同時(shí)也將吸附較多的產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)入。樓市紅利消退，單價(jià)不斷上漲，套內(nèi)總價(jià)提升而居民杠桿降低，購房門檻提高的矛盾日益凸顯。在這樣的背景下，未來太原戶型將會(huì)呈現(xiàn)明顯變化。

就目前市場上在售房源看，小三居最受追捧，卻不斷精致化?！爸髋P、雙衛(wèi)、家政間、全明、南北通透……這種兼顧多面的戶型將越來越多。開發(fā)商會(huì)通過戶型的設(shè)計(jì)來吸引消費(fèi)者，房價(jià)越來越高，對于想一步到位的購房者，戶型的優(yōu)化設(shè)計(jì)可以將換房周期拉長，130平方米至140平方米的全生命周期戶型應(yīng)運(yùn)而生?！崩蕽欀菢I(yè)分析，“此外，160平方米以下產(chǎn)品也將被不斷升級(jí)，客戶細(xì)分更多樣化，針對細(xì)分客戶的特殊戶型出現(xiàn)，例如南向多面寬采光設(shè)計(jì)等。”

業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)調(diào)控、不斷規(guī)范、理性的大背景下，樓市紅利消退，容積率下調(diào)，城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，購房者對居住消費(fèi)升級(jí)也將進(jìn)行重新審視。在房價(jià)上漲的大環(huán)境下，住宅設(shè)計(jì)越來越追求精微化，空間格局復(fù)合性、多樣化，將滿足各類需求的供應(yīng)。