再見(jiàn)毛坯！太原全裝修大時(shí)代洶涌來(lái)襲準(zhǔn)備好了么？

山西經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)  2019/05/15

從2007年中國(guó)恒大地產(chǎn)首次進(jìn)入太原帶來(lái)精裝修產(chǎn)品的那一刻開(kāi)始，富力、綠地等品牌地產(chǎn)也緊隨其后，紛紛打造各自的精裝修產(chǎn)品在太原市場(chǎng)生長(zhǎng)蔓延。

時(shí)至今日，十多年間，精裝修項(xiàng)目已遍布全城各個(gè)角落。買房就買精裝修房已成為相當(dāng)一部分太原百姓置業(yè)首選。

隨著毛坯房產(chǎn)品的占比空間日益萎縮，2018年8月，省政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的實(shí)施意見(jiàn)》中提出，今后各設(shè)區(qū)城市中心城區(qū)范圍內(nèi)新出讓或劃撥國(guó)有土地上的新建住宅，原則上實(shí)行住宅全裝修，推行成品交房。

在毛坯房退出倒計(jì)時(shí)的當(dāng)下，精裝房時(shí)代全面來(lái)臨已是大勢(shì)所趨。隨著住宅產(chǎn)業(yè)及國(guó)家政策的調(diào)整和助推，風(fēng)生水起的精裝房，將會(huì)帶給行業(yè)怎樣的挑戰(zhàn)和機(jī)遇？

全裝修房已是大勢(shì)所趨

對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，全裝修似乎還是很新的概念。事實(shí)上，早在2002年住建部出臺(tái)的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》中，就對(duì)全裝修住宅裝修的材料選擇、質(zhì)量規(guī)范提出明確要求。但目前全裝修住宅在我國(guó)住宅總量中的占比較低，相比美國(guó)、德國(guó)、日本、法國(guó)、瑞典等發(fā)達(dá)國(guó)家80％以上的住宅全裝修比例，我國(guó)住宅全裝修仍有巨大發(fā)展空間。

2017年，住建部發(fā)布《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中提到：到2020年國(guó)內(nèi)新開(kāi)工精裝修住宅比例將大幅提高，主管部門推廣精裝交付模式的意圖已相當(dāng)明確。

近年來(lái)，浙江、上海、山東等地城市相繼出臺(tái)“100％精裝修”政策，并提出在2020年全面實(shí)現(xiàn)100％精裝配套的目標(biāo)。江蘇、北京、河南、四川、海南等地也緊隨其后陸續(xù)制定出“毛坯房”退出倒計(jì)時(shí)。截至目前，全國(guó)累計(jì)發(fā)布全精裝修政策30余次，涉及到20余個(gè)省市。毛坯房正成為歷史，全裝修時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

由于精裝修可以拉開(kāi)與競(jìng)品的差距，因此標(biāo)桿房企對(duì)此的布局很積極。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實(shí)現(xiàn)精裝修比例分別為61％、41％、30％。北京、上海、深圳、廣州等城市的精裝修樓盤已經(jīng)達(dá)到50％以上，碧桂園、恒大的新房精裝修比例已接近或達(dá)到100％，中海、金地、華潤(rùn)、綠城、富力、旭輝等也早已超過(guò)50％。恒大精裝修比例為行業(yè)內(nèi)最高，基本實(shí)現(xiàn)全部精裝修。保利地產(chǎn)、綠地、綠城、金地等也逐漸提高了精裝修比例。

山西房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，全裝修由于稅收因素促使了成本的分?jǐn)偤徒档?，同時(shí)開(kāi)發(fā)全裝修住房提高房地產(chǎn)商的住宅競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)銷售，形成品牌效應(yīng)。

精裝房?jī)?yōu)勢(shì)盡顯

精裝房，在很多人還沒(méi)有確切概念的時(shí)候，已在房地產(chǎn)市場(chǎng)各方推動(dòng)下強(qiáng)勢(shì)來(lái)襲。這也意味著，當(dāng)2018年10月1日以前審批的毛坯房銷售一空之后，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)上將再無(wú)“毛坯房”出售。

政府和開(kāi)發(fā)商為什么要全面推行精裝修房屋？

山西省房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士表示，發(fā)展全裝修住宅，是全面落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院及省委、省政府推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)、堅(jiān)持綠色發(fā)展等一系列決策部署的具體行動(dòng)，是改善人居環(huán)境、提升住房供應(yīng)品質(zhì)、滿足人民群眾對(duì)美好生活的重要舉措。全裝修房是隨著社會(huì)需求變化而發(fā)展的一種進(jìn)步，是住宅形態(tài)的一種進(jìn)步，正在給人們的生活帶來(lái)更多便利和舒適。在歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，這種房子已相當(dāng)普及，從建設(shè)到裝修的一體化流程，大大提高了質(zhì)量和效率。

相比毛坯房，隨著人們環(huán)保意識(shí)逐漸增強(qiáng)，“精裝”是實(shí)現(xiàn)綠色低碳、環(huán)保節(jié)能的重要途徑。在快節(jié)奏生活壓力下，精裝相較于毛坯優(yōu)勢(shì)更大。太原市某一線品牌地產(chǎn)商相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，推行精裝修或全裝修房，無(wú)論對(duì)于購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商或整個(gè)社會(huì)而言，都是利在千秋的事情。從全國(guó)大趨勢(shì)看，全力推行成品房交付，可以減少建筑垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和節(jié)能減排。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，精裝修房可以提升2％左右的溢價(jià)。根據(jù)省里出臺(tái)的《意見(jiàn)》來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)予以扣除。全裝修住宅采用裝配式裝修方式的，裝配式裝修工程量計(jì)入單位建筑預(yù)制裝配率，享受裝配式建設(shè)工程相關(guān)支持政策等。

最關(guān)鍵的是，從客戶的角度來(lái)說(shuō)，精裝房更加省時(shí)省事省工。通過(guò)專業(yè)化設(shè)計(jì)和施工，能夠有效保證房屋的結(jié)構(gòu)安全、消防安全等。全裝修費(fèi)用將來(lái)納入到商品住宅總價(jià)，還可以享受到契稅和貸款的優(yōu)惠。

“盡管精裝修房在太原接受程度高，但相較之下，管理還是寬松。江浙等南方城市，精裝修和毛坯房的價(jià)格做按揭貸款時(shí)要分開(kāi)，裝修費(fèi)用要一次性交付，加大購(gòu)買門檻。如果下一步太原也推行，那么接受程度會(huì)下降很多?！睂?duì)于精裝修房“千房一面”等問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士透露，下一步，太原市也將在銷售場(chǎng)所公示全裝修住宅樓棟、戶型、設(shè)計(jì)、“菜單式”裝修的選擇內(nèi)容、采用的裝修部品、部件及品牌、采用的裝修材料質(zhì)量及環(huán)保證明等相關(guān)信息等，可以滿足消費(fèi)者對(duì)于個(gè)性化服務(wù)的需求。

毛坯房逐漸退出歷史舞臺(tái)

對(duì)于精裝修眼前的洶涌來(lái)勢(shì)，一些毛坯房項(xiàng)目基本處于倒計(jì)時(shí)狀態(tài)。

盡管關(guān)于今后將交付全裝修成品房的《意見(jiàn)》已經(jīng)出臺(tái)，但市場(chǎng)上一些在《意見(jiàn)》出臺(tái)之前審批的毛坯房仍在銷售。目前市場(chǎng)上仍有為數(shù)不多的品牌地產(chǎn)仍有毛坯房項(xiàng)目在售。其中，個(gè)別優(yōu)勢(shì)地段的毛坯房單價(jià)到14000元左右。

某項(xiàng)目營(yíng)銷人員透露，毛坯房偏向于剛需和剛改的定位，合理控制總價(jià)，做毛坯比做精裝修更有優(yōu)勢(shì)，是每個(gè)開(kāi)發(fā)商結(jié)合項(xiàng)目定位做的最終決策。在毛坯房即將推出歷史舞臺(tái)之前，自住的客戶更應(yīng)該盡早出手。

太原地產(chǎn)圈某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單純從國(guó)家的角度來(lái)看，精裝修確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)材料最大化的利用，但在具體操作中，精裝交付是大批量工裝，交付后仍然會(huì)有很多業(yè)主進(jìn)行修修補(bǔ)補(bǔ)，二次裝修，這樣的情況可能會(huì)影響節(jié)能減排的初衷。

省消協(xié)投訴部主任張佳認(rèn)為，此前，因精裝修房的質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的維權(quán)糾紛層出不窮，老百姓維權(quán)難已經(jīng)成為社會(huì)問(wèn)題。由于品牌開(kāi)發(fā)商的精裝修工程大多是外包工程，因此，當(dāng)有質(zhì)量糾紛出現(xiàn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商與外包商之間由于溝通問(wèn)題導(dǎo)致維修進(jìn)度慢，此外，裝修質(zhì)量不過(guò)關(guān)，承諾的裝修材料與裝好的不符等問(wèn)題也影響了人們對(duì)精裝房的信任度。

“對(duì)于精裝房的質(zhì)量是否過(guò)關(guān)，將來(lái)國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)嚴(yán)格的國(guó)標(biāo)，從根本上杜絕因毛坯房退出歷史舞臺(tái)而引發(fā)的各種矛盾糾紛，真正把精裝房做到精而細(xì)?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。