太原樓市“小陽春”走出秋季K線圖，房價也將穩(wěn)定

山西經(jīng)濟(jì)日報  2019/04/03

進(jìn)入陽春三月，和翻江倒海的股市相比，蟄伏已久的樓市似乎也開始蠢蠢欲動。

無論是各方逐漸回溫的權(quán)威數(shù)據(jù)，或是當(dāng)前政策趨穩(wěn)下的市場預(yù)期；無論是個別城市限價令松綁的躍躍欲試，還是房企花樣百出地賣力推盤……種種跡象表明，兩會后的房地產(chǎn)市場在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)下，在“一城一策”下放地方的背景下，已形成一二線城市止跌回溫，三四線城市持續(xù)橫盤的分水嶺。

有人說，樓市會回溫但不會回暖，政策會放松但不會放開。對于眼下的太原樓市，您覺得房價會漲嗎？

太原樓市迎來小陽春？

萬科紫郡17000元起、保利東郡16000元起、萬科城市之光14500元起、融創(chuàng)外灘壹號13000元起、保利西湖林語14000元起、泰禾金尊府15500元起、紅星天鉑13000元起、遠(yuǎn)大鳳璽灣15000元起、恒大青運城13600元起……

近日，省城某房地產(chǎn)交易平臺一份在售的52個項目榜單中，除萬科春和景明、富力八號園等項目還在萬元以下之外，其余項目全部在13000元到17000元區(qū)間內(nèi)徘徊。

對于這份“房價清單”，坊間依舊籠罩著觀望情緒。對于目前各樓盤價格的解讀，也頗具深意。據(jù)山西朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2019年3月，太原市供應(yīng)面積32.97萬平方米，同比下降65%，環(huán)比上漲61%；成交面積48.98萬平方米，環(huán)比上漲69%，成交均價13790元，同比上漲12%，環(huán)比下降2%。

據(jù)易居山西最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2019年2月，太原房地產(chǎn)市場商品住宅市場供求量價齊漲，供應(yīng)以新開樓盤為主，供求比為0.56，市場依舊處于去庫存階段。

對于這個數(shù)據(jù)，不少人解讀為太原樓市迎來“小陽春”，房價又開始緩慢爬升；不少人也質(zhì)疑是否意味著普漲的時代又要來了？更多的人看不透現(xiàn)在的樓市究竟是怎樣的狀況？

對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每年1-2月，是過年前后，屬于全年中的非標(biāo)準(zhǔn)月，這兩個月所受影響因素相對較多。從數(shù)據(jù)來看，太原樓市商品住宅去化的整體比例在下降，量價趨勢有鈍化或者減緩。

2019年一季度，局部樓市的“小陽春”具有較大的政策試探性成分。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體，借助前三月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應(yīng)當(dāng)看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力依舊不足以支撐。

易居太原公司開發(fā)部負(fù)責(zé)人谷利分析，太原樓市數(shù)據(jù)表上的“小陽春”，更多的貢獻(xiàn)來自于保利東郡、紅星天鉑、融創(chuàng)等新開盤項目的拉動作用，這種局部出現(xiàn)的“小陽春”現(xiàn)象，是個別樓盤帶動市場出現(xiàn)的一個小活躍，并不能代表太原樓市普遍現(xiàn)象。

樓市進(jìn)入量跌價穩(wěn)時代

春節(jié)過后，太原的韓女士頻頻接到品牌樓盤的推盤電話，置業(yè)顧問不約而同地告訴她，相比去年同期，太原市所有樓盤的價格都有不同程度上漲。尤其是二青會即將在太原舉辦，這對于下半年房價上漲勢必將起到推波助瀾的作用。

事實上，對于眼下在太原買房這事兒，手邊有點閑錢的韓女士一直呈觀望態(tài)度。她認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場穩(wěn)房價的大背景之下，盡管商品房銷售似乎持續(xù)回暖，遠(yuǎn)超市場和心理預(yù)期，但是出手買房依舊是一個風(fēng)險較大的計劃。

韓女士的糾結(jié)代表了大部分人的心情。以太原市場為例：前三月，太原土地市場成交活躍度持續(xù)上升。近三個月以來，太原土地市場先后有多個地塊成交，其中，萬柏林區(qū)、晉源區(qū)、小店區(qū)多個熱點區(qū)域地塊成交。中海地產(chǎn)新摘得的北寒城改地塊總占地達(dá)到700畝，本土新房企山西紅盛星競得龍山大街地塊，中國鐵建摘得的省警校地塊等，都為未來的市場埋下伏筆。

據(jù)省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年前2個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資33.97億元，占全市投資的比重為56.9%，比上年同期提高3.1個百分點；增長17.4%，比上年同期（12.9%）加快4.5個百分點，拉動全市投資增長9.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。

“盡管土地市場依舊活躍，甚至有些城市的溢價率很高，但毋庸置疑的是：樓市普漲的周期已經(jīng)成為歷史。從業(yè)界慣用的房地產(chǎn)價格K線圖分析，從去年年底，太原樓市已經(jīng)進(jìn)入“秋季”，滑入一個量跌價穩(wěn)的區(qū)間?！惫壤J(rèn)為，從2018年7月以后，太原樓市進(jìn)入橫盤期。橫盤時代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機(jī)投資客的春秋兩季。從數(shù)據(jù)來看，2018年，太原市商品房市場的開盤項目轉(zhuǎn)化率維持在65%左右，而今年1月到3月，整體轉(zhuǎn)化率維持在50%。轉(zhuǎn)化率的下降，說明整體市場的成交率在往下走，市場呈現(xiàn)出階段性緩步下行態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借用二青會的熱點進(jìn)行推盤，基本是地產(chǎn)商和代理公司等利益團(tuán)體在推動。運動會對于一個城市房價的推動作用有多大？事實上，運動賽事對于城建、運動場館等配套完善以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體格局和面貌會得以提升，區(qū)域住宅的出行改善和便利性會隨之增加，但體育賽事有能量帶動整個城市的房價一說，并沒有那么樂觀。

未來走勢趨穩(wěn)

關(guān)于樓市調(diào)控，宏觀政策堅持“一城一策、因城施策”，從各地實際情況出發(fā)，有什么問題，就解決什么問題，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案試點。2月21日，安徽阜陽取消限價政策……近期，北京、上海、廣州等地大幅調(diào)低個人出租住房稅收，北京、上海、廣州、深圳等地出售住房則享受減稅政策，即增值稅附加和印花稅稅率減半……

松綁、降稅、利率……“一城一策”的政策在各地的調(diào)控已極具地方性。那么太原樓市是否有限令松動跡象？今年太原樓市是否會迎來新一波漲幅？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限價造成的弊端很多，個別城市放開限價，是一種修復(fù)機(jī)制。限價政策取消，理論上會讓樓市回歸市場調(diào)節(jié)，避免了因調(diào)控政策而導(dǎo)致的房價失真。盡管限價放開也會在一定程度上影響房價，或讓房價再次進(jìn)入上漲通道，但是，這也有個前提，那就是房地產(chǎn)市場的需求仍然旺盛。而太原市場目前并不會放開限購政策，并且依然有限簽的苗頭。

某品牌地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人透露，眼下的市場和去年同期相比，一個月賣三十套房子，已經(jīng)算是比較好的業(yè)績。和去年同期一個月走七八十套房子的高峰期相比，早已不可同日而語。此外，市場觀望情緒濃厚，去化周期延長。同時，市場上同類產(chǎn)品多，競爭激烈，也讓一線銷售人員感受到市場的冷。

多個品牌項目負(fù)責(zé)人也表示，今年下半年，太原樓市各項目將扎堆推出市場稀缺的80到100平方米的首置首改產(chǎn)品，各品牌會進(jìn)入紅海競爭，所有的量基本都積壓在下半年。屆時，太原樓市將迎來一波補(bǔ)倉高峰期。

2019年的樓市重心是穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。這代表著房價會在穩(wěn)定的區(qū)間，不會大跌，也不會大漲。因此對于2019年太原樓市走勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一年，買房人越來越理性，房價預(yù)期也將越來越穩(wěn)。未來將仍然堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，也就是說房價不會大幅波動，對于投機(jī)客來說，再進(jìn)入樓市炒房的風(fēng)險很大。房價趨于穩(wěn)定已經(jīng)成為一種很明確的趨勢，對于期待未來房價會大漲或大跌的人群就不要再幻想了。

據(jù)統(tǒng)計，2018年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資突破千億元，完成1376.6億元，同比增長18%，增幅比全國增速快8.5個百分點。對全省固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率大到64.1%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2019年的太原樓市恐怕過千億的可能性不大，但是和前兩年相比，差距也不會很大。近期，太原市一些新開盤的項目并沒有去年和前年那么樂觀。動輒開盤賣10億元的美好時代不復(fù)返，有些樓盤開盤僅能賣到去年同期的三分之一。由此來看，房價上漲勢頭得到遏制，老百姓觀望情緒濃厚，投資需客逐漸減少，未來走勢日漸趨穩(wěn)。