2019太原6片熱門地塊搶先看

山西晚報  2019/01/24

2018年，受限購限貸影響，省城太原樓市下半年趨冷降溫，許多品牌旗下的新樓盤延遲開盤期，部分樓盤成交價遠低于開盤前吆喝的預期售價。但與此對應的是，省城土地市場卻是熱度不減，多個規(guī)模大、總價高及溢價高的重點地塊再度拉高了業(yè)界對樓價走漲的預期，尤其是由華僑城拿下的太原煤氣化公司舊址地塊、山西省警校舊校址、太原一電廠舊址地塊等6大地塊備受矚目。

按照房企開發(fā)周期推算，六大地塊上的項目將于2019年進入開發(fā)期，運營節(jié)奏較快房企，項目今年上半年就可以進行蓄客銷售。這6大地塊分別坐落在哪里，項目規(guī)劃進展建設如何？產(chǎn)品類型、價格走勢怎樣？山西晚報記者多方采訪，對上述熱點地塊一探究竟，為置業(yè)者豬年選房置業(yè)提前打探——

地塊一　太原煤氣化公司原址8宗地塊:流拍后再拍被華僑城拿下

太原煤氣化公司原址8宗土地，在2018年8月首次流拍后，引發(fā)全國房產(chǎn)業(yè)界及媒體的關注。被媒體視為土地市場走冷的標志性事件，結局卻在兩月之后出現(xiàn)逆天反轉：8宗地塊2018年10月再次拍賣時，被華僑城一次性打包折后價拿走。

據(jù)悉，8宗土地編號分別為SP-1842、SP-1843、SP-1844、SP-1845、SP-1846、SP-1847、SP-1848、SP-1849?？傉嫉孛娣e約827738平方米（約1241畝），粗略計算可開發(fā)總建面近289萬平方米。地塊毗鄰西中環(huán)、九院沙河快速路、南內(nèi)環(huán)等城市主干路的地理位置，用地性質以住宅、商業(yè)為主。

這8大地塊首次拍賣時，起拍價格達130億元，因為地塊價格高于參與競拍房企的預期，遺憾流拍。而第二次拍賣時，只有央企華僑城一家房企參與競拍。最終，華僑城以116億元將8宗地塊（約1241畝土地）一次性打折拿下，再次引發(fā)國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)界及媒體的驚嘆。

這8宗土地的樓面價分別是3354元/平方米、4293元/平方米、4174元/平方米、4581元/平方米、4322元/平方米、4321元/平方米、2923元/平方米和4471元/平方米。樓面均價4055元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士預測，根據(jù)地塊周邊在售樓盤房價走勢及土地、金融等開發(fā)成本，項目商品房售價將突破每平方米1.2萬元。8大地塊的成交也意味著太原實施西山老工業(yè)園區(qū)搬遷改造、生態(tài)綠化修復工程又進一步，區(qū)域的整體開發(fā)為城市發(fā)展提供新空間。

山西朗潤智業(yè)的相關報告及數(shù)據(jù)顯示：萬柏林區(qū)西山生態(tài)區(qū)及長風商務區(qū)正在快速發(fā)展及升級，西中環(huán)沿線樓盤的城市配套逐步完善，樓市供需處于上升階段，2018年的成交均價已突破1.2萬元。而8宗地塊超大規(guī)模體量更利于華僑城在整體設計規(guī)劃方面有更多思考、選擇和組合，項目也因為體量夠大，在城市功能、建筑特色、產(chǎn)品特性上有更多可能性。

地塊二　太原一電廠舊址2宗地塊：萬科、國投合作開發(fā)

太原一電廠原址位于太原熱點片區(qū)晉陽湖西岸，該廠區(qū)舊址因規(guī)模大、拆遷少，拍賣時頗受關注。2018年7月6日，太原一電廠舊址兩宗地塊拍賣，參與競拍的開發(fā)商僅萬科一家，經(jīng)過兩輪舉牌，萬科最終以4.055億元拿下SP-1834地塊，樓面價4713元/平方米；同時以7.935億拿下SP- 1835地塊，樓面價4722元/平方米。

這兩宗地位于太原市晉源區(qū)舊晉祠路以西，國電太原第一熱電廠原用地范圍內(nèi)，宗地面積分別為43019.22平方米和84020.33平方米。兩地塊的容積率為2.0，建筑密度較低。

太原一電廠舊址拆遷后，規(guī)劃為商業(yè)居住房產(chǎn)和公園休閑旅游項目，部分區(qū)域列為遺址進行保護。已成交的兩大地塊將由萬科和太原國投合作開發(fā)。

太原市政府對晉陽湖整體開發(fā)利用籌劃了多年，歷經(jīng)波折，如今東岸改造已接近尾聲，湖光山色、大氣磅礴的都市水岸風光妝容初現(xiàn)。從2018年開始，西岸改造開發(fā)提速，受到社會各界關注。根據(jù)晉陽湖規(guī)劃設想，晉陽湖環(huán)湖大發(fā)展將全面提升太原的城市魅力、活力和競爭力，萬科、太原國投在這一片區(qū)開發(fā)的項目將與整體晉湖陽片區(qū)高品質提質升級趨勢相契合。

地塊三　狄村東1宗地塊：地處城市中心備受置業(yè)者關心

2018年，太原市中心城區(qū)唯一一塊拍賣成交的土地出自狄村片區(qū)。這宗地位于狄村東，是住宅兼容商業(yè)用地，面積7465.62平方米(約11.2畝)，起始價3810萬元，山西旭安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以5310萬元的價格拍得。樓面價約為2371元/平方米。

該地塊雖位于太原市南部發(fā)展中心區(qū)，但樓面價并不在高位。該片區(qū)主干路路網(wǎng)較完善，但次干路和支路路網(wǎng)需要進一步升級改造?，F(xiàn)有道路中，南北向道路主要有體育路、并州南路、建設南路，東西向道路連接南內(nèi)環(huán)街、狄村街、親賢北街、長風街、學府街。此外，該片區(qū)距市中心約5.0公里，距火車站3.6公里，距武宿飛機場9.0公里。雖然地塊與各交通樞紐距離近，但片區(qū)內(nèi)無城市廣場和社會停車場，片區(qū)諸多城市功能還需完善升級。

該用地周邊教育、生活配套完善。主要生活區(qū)有太原師范學院宿舍、海軍干休所、省建宿舍、省客運公司宿舍等。中小學托幼機構齊全，太原市小店區(qū)大營盤小學、太原市三十二中等中小學、幼教機構密集遍布。這一地塊上的項目受到許多購房者期待。參照周邊樓盤推算，該項目價格預計在12000元/平方米至15000元/平方米。

地塊四　龍保片區(qū)7宗地塊：富力深耕學府東片區(qū)

龍保社區(qū)位于長風東街以南、太行路東西兩側、學府東街南北兩側，地理位置優(yōu)越。富力地產(chǎn)早在2015年簽約龍保城改。2018年年底，該房企繼續(xù)深耕龍保社區(qū)。去年被拍賣的7宗地，出讓面積約2098畝，成交價為13．374億元，樓面價為2590元/平方米。

富力取得小店區(qū)龍保社區(qū)7宗地塊，是繼太原煤氣化舊址8宗地塊成交之后又一次大型土拍會。山西晚報記者獲悉，7宗地塊預計將開發(fā)富力金禧城后期項目。規(guī)劃后的龍保村以及學府片區(qū)路網(wǎng)日漸密集，生活在這片區(qū)域的市民出行更加方便，學府片區(qū)也是省城未來少有的書香濃郁的高校聚集地。

山西晚報記者實地探訪時發(fā)現(xiàn)，龍保社區(qū)周邊分布著九一小學、山大附中、山西大學、五十一中學等等眾多知名學校。作為打開城市中心通往省城東南區(qū)域的一條主干道，學府東延將有力地激活太原市東南部城市發(fā)展活力、擴大城市范圍。沿線20多所學校的匯集，將為整個區(qū)域價值鍍上金光。

已經(jīng)開售的富力金禧城精裝房現(xiàn)在的售價為14000元/平方米。

地塊五　新五中南2宗地塊:山西路橋打造潛力樓盤

2018年10月，太原兩宗位于小店區(qū)龍城大街太原五中新校址旁的土地被拍賣，成為當月的明星地塊。

其中，SP-1862地塊面積為8.6萬平方米(約129畝)，起始價9.94億元；SP-1863地塊面積為6.0萬平方米(約90畝)，起始價6.36億元。這兩宗地是居住與商業(yè)用地。最終，山西路橋以111120萬元競得SP-1862地塊，樓面價約5385元/平方米；以74090萬元競得SP1863地塊，樓面價約5851元/平方米。由于兩宗地塊緊鄰太原五中新校區(qū)，片區(qū)內(nèi)同方知網(wǎng)數(shù)字圖書館、東籬公園等城市商務、園林地標規(guī)劃出爐，龍城天悅、富力尚悅居、萬景嘉苑、碧桂園、當代置業(yè)等名企名盤在該片區(qū)落地，山西路橋成功拿地事件被周邊房企視為營銷好契機，再度熱炒了一陣區(qū)域價值。

業(yè)內(nèi)人士介紹，截至目前，太原市龍城大街周邊可用于開發(fā)的土地正逐步減少。太原五中新校址周邊，已有富力尚悅居、龍城天悅等成熟社區(qū)，地塊的稀缺性顯而易見。山西路橋在此大手筆拿地，顯然對優(yōu)勢地段帶來的高溢價空間充滿期待。

地塊六　舊晉祠路省警校1宗地塊：2019后首拍地塊帶熱區(qū)域樓市

2019年1月11日，太原2019年首宗土地拍賣會舉行，山西警校舊址地塊高溢價成交事件再度刷爆朋友圈。該地塊編號為SP1896，位于萬柏林區(qū)舊晉祠路以西，南至規(guī)劃路，西至山西省人民政府機關事務管理局（山西警官高等專科學校），北至小王村用地。

這宗地位于舊晉祠路與長風街交匯處西北側，處于太原城市西南核心發(fā)展區(qū)。這一地塊北距南內(nèi)環(huán)街僅有一公里；南距長風街不足一公里；九院沙河快速路建成通車后，地塊去往濱河西路的車程不足三分鐘。憑借地段優(yōu)勢，該地塊引得眾多品牌房企加入競拍混戰(zhàn)。經(jīng)過激烈競拍，中國鐵建最終力壓群雄，以總價24.7億元斬獲警校地塊，樓面價為7491元/平方米，為太原2019年土地市場贏得開門紅。

在該地塊高溢價成交之后，地塊周邊的保利海德公園、融創(chuàng)長風壹號、中國鐵建·融創(chuàng)學府壹號院、遠大鳳璽灣等在售及待售項目紛紛傳出漲價的消息。業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)土地成本推算，該項目將以高端樓盤之姿面市。目前地塊周邊樓盤多在走高端線，精裝房均價已突破了15000元/平方米，土地成本更高的中鐵建項目起步會更高。