個稅房屋租金抵扣成網(wǎng)議熱點 稅務機關來解答

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2019/01/08

《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》出臺后，個人房屋租金抵扣成為網(wǎng)上熱議的焦點。有房東表示：“租戶申請住房租金專項附加扣除能省100元，我每月至少要墊進去500元”、“因目前房租不含稅，如果因為填報個稅相關文件出現(xiàn)交稅問題，都由填寫人承擔（房租的20%，一年大概兩萬左右）”。也有租戶因為擔心填報個稅房租抵扣信息后，房租的稅金會轉嫁給自己而放棄申報。

因為配套細則不明朗，原本是惠民的專項抵扣政策，卻無法充分釋放紅利。目前房屋租金的稅率到底是多少？當前個稅專項抵扣房租采取什么形式扣除？就這些租戶和房東關心的焦點問題，記者采訪了稅務機關和相關專業(yè)人士。

疑問

房屋出租到底該交多少稅？

有房東表示，“你拿我的信息去申報個稅抵扣，過不了幾天稅務部門就會通知我去‘開發(fā)票’，單房產(chǎn)稅一項就需要交納360元（全額租金3000元乘12%），這還沒算增值稅和附加稅等！”那么，房屋出租到底該交多少稅？是不是像一些房東所說是年租金的12%或者20%？記者采訪了北京立信會計師事務所的注冊會計師王濤。

王濤表示，目前個人出租房產(chǎn)的名義稅率是：由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，減半征收個人所得稅（原本為20%）后為10%，按照每月租金收入的4％征收房產(chǎn)稅，加起來達到15.5%?！皩τ趥€人房東，因為還存在扣除成本，對按月租金計算的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個人所得稅合并按綜合征收率后計征大約為5%，并非網(wǎng)上夸張的20%。自如等房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，則按照租金發(fā)票上的規(guī)定，適用6%的增值稅稅率和其他項稅率?！?

算賬

租戶到底能不能減小負擔？

王濤以北京市為例，按照住房租金專項抵扣情況，算了一筆賬。假設租戶月薪扣除“五險一金”后為稅前10000元。減去5000元“免征額”，應稅額度為5000元，每月房租3000元。不申報房租個稅專項扣除，需要繳納的個稅為5000× 10%-210=290元。如果申報房租個稅專項扣除的話，個稅變成（5000-1500）×10%-210=140元，省了150元。如果房租需要繳稅，所交稅費轉嫁給租客承擔，租戶每月需支付3000×5%=150元。在這種情況下，租戶每月個稅加上房東轉嫁的房租稅還是290元，申報房租專項扣除沒有減小負擔。

按照上述計算，如果租金稅收轉嫁給租戶后，租戶實際上費了事兒還沒有減小負擔，這也是很多租戶心存疑慮不申報的地方。有稅務專家表示，今后租客租房，如果要求房東開具租金發(fā)票用于個稅抵扣，這就意味著要求房東購票納稅，即便租客不要求房東為租金開票，為預防租客事后單方抵扣，導致房東被追溯稅務責任，房東定租金時依然會預設需要開票的價位來規(guī)避稅務風險。

追問

房租抵扣到底要不要發(fā)票？

當前個稅專項扣除對于房東開具發(fā)票是否有要求呢？記者咨詢了12366北京稅務服務中心。12366客服人員告訴記者，目前個稅專項扣除中房租采取定額扣除而不按租金發(fā)票限額據(jù)實扣除?！斑@是考慮了目前租房市場的實際情況，即大部分租賃行為并沒有開具發(fā)票。同時，如果把發(fā)票作為前置條件，可能會增加納稅人負擔，還會推高租金價格?！辨溂邑S臺區(qū)的一個營業(yè)網(wǎng)點工作人員也對記者表示，租客申報房租專項附加扣除后，稅務部門會不會找房東開具發(fā)票收稅目前政策還不明晰，他們也在觀望。“但是，國家既然出臺了這個政策，肯定也不會說讓房東算在你們頭上，可能會限制房租漲幅?！?

“雖然目前房租的專項扣除未要求房東開具租金發(fā)票，但是在未來會不會直接轉化為向房東征稅，需要政策更加明朗、稅收條件更加清晰，才能避免引發(fā)市場恐慌?！蓖鯘硎荆骸岸悇諜C關也要及時引導稅收政策的執(zhí)行，避免租客因正常申報房租抵扣信息遭到房東掃地出門。”