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2022年注定成為中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史中不同尋常的一年，調整的幅度之深，調整時間之長前所未有。

時隔 20年，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)得到重申，中央經(jīng)濟工作會議將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟金融任務之中，并提出房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2023年1月3日-6日，由中國互聯(lián)網(wǎng)新聞中心·中國網(wǎng)·地產(chǎn)主辦第十四屆地產(chǎn)中國論壇暨中國房地產(chǎn)紅榜在北京舉辦，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊發(fā)表主題演講，解讀房地產(chǎn)發(fā)展過程中的本質問題并就新模式發(fā)展方向提出建設性意見。

于變局中開新局 房地產(chǎn)的積極變化

房價不斷上漲和銷售暢通是維持過去20年來房企不斷加杠桿、擴張規(guī)模的大前提。然而從2021年下半年開始，這兩個前提開始土崩瓦解，大量房企隨之開始出險。

馮俊認為，房企流動性風險疊加需求不足造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)比較長時期的低迷，甚至已經(jīng)波及到房地產(chǎn)上下游相關企業(yè)，影響面積很大，這已經(jīng)不僅是房地產(chǎn)健康發(fā)展的問題，實際上是經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展的問題，是一個金融穩(wěn)定的問題。

值得關注的是，2022年房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些積極變化。

“我們逐漸從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況總結認識到制度環(huán)境需要改善的地方，和發(fā)展模式出了什么問題?！瘪T俊表示。

這次的行業(yè)巨震并沒有波及到所有房地產(chǎn)企業(yè)，沒出問題的企業(yè)普遍有杠桿適度、規(guī)模適度和供需匹配度強三個特點。

房地產(chǎn)依然是中流砥柱

2022年12月15日至16日召開的中央經(jīng)濟工作會議，再次肯定房地產(chǎn)是“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”地位。

衡量一個產(chǎn)業(yè)是否重要看其三個重要的指標：一是在經(jīng)濟總量之中的比重，二是就業(yè)的比重，三是跟相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關聯(lián)度。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)占到經(jīng)濟總量的7%左右，就業(yè)大概占到5%。從2022年房地產(chǎn)低迷引起的上游施工企業(yè)和供應鏈相關企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模極度縮小，下游家裝市場門可羅雀的現(xiàn)象中可以看出，房地產(chǎn)對整個產(chǎn)業(yè)鏈影響非常大，也從反面證明，房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)低迷，就會造成整個系統(tǒng)性問題。

在馮俊看來，無論重提與否，房地產(chǎn)的重要性都不言而喻。中央經(jīng)濟工作會議重提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，也肯定了房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的影響力，但我國人均城鎮(zhèn)住房面積已經(jīng)達到了40平方米，供需矛盾隨之發(fā)生了很大變化，即原來住房短缺的情況已經(jīng)成為過去，所以今后房地產(chǎn)發(fā)展對經(jīng)濟的發(fā)展貢獻度也不會像之前那樣大。但市場需求仍然很大，房地產(chǎn)總體規(guī)模從原來的15萬億下降到12-13萬億的時候，可以基本保持穩(wěn)定。

“中央經(jīng)濟工作會議提到了一個重要說法，即著力擴大國內需求，增加消費能力，改善消費條件，其中就講到了支持住房改善，新能源汽車，養(yǎng)老服務的消費?！瘪T俊表示，在整個消費構成中，住房消費占到很大比重，目前住房消費額占到社會零售商品總額的40%，也就是說在今后很長時期內，沒有一種商品可以替代住房的消費能量，住房消費還會占消費很大的比重，所以需求依然存在。

此外，中央經(jīng)濟工作會議要求,切實落實“兩個毫不動搖”，即“毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，毫不動搖鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟發(fā)展”。

在房地產(chǎn)領域，民營企業(yè)占比非常大。數(shù)據(jù)顯示，國有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量占1%，就業(yè)數(shù)量占1.08%。除去一些國有參股的房地產(chǎn)企業(yè)，純粹的非國有經(jīng)濟占比會達到將近90%。

馮俊表示，從中可以看出，房地產(chǎn)發(fā)展主要市場主體是非國有制經(jīng)濟成分，國家一直在對非國有制經(jīng)濟進行規(guī)范引導，推動民營房企走上正確發(fā)展道路。

推動新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡需認清舊模式本質

在部署2023年房地產(chǎn)工作時，中央經(jīng)濟工作會議中強調：有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

要更好地推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，馮俊從供給端、需求端，企業(yè)形態(tài)以及土地供應上分析了舊模式存在的問題。

在供給端，第一房企盲目擴張規(guī)模，房地產(chǎn)地區(qū)性非常強，隨著人口結構的變化，人口凈流入和凈流出城市需求完全不一樣；其次反應在產(chǎn)品對消費升級的適應度上；第三，供給端的生產(chǎn)方式落后，整體數(shù)字化工業(yè)化推進較慢。

在需求端，馮俊認為購房人投資性動機太重，擠壓剛性需求，帶來供應需求短缺，導致房價上漲過快；居民住房負債過高，削弱其它方面消費的能力；居民財富構成當中，住房財富占比過高，導致財富構成穩(wěn)定性和安全性降低，并拉大了貧富差距。

企業(yè)形態(tài)方面，一是企業(yè)杠桿過高；二是房企逐漸形成金融化構架，喪失基本的生產(chǎn)屬性；三是房企依靠自己強勢地位侵害上游企業(yè)和下游消費者利益。

“一些地方政府追求土地供應經(jīng)濟效益最大化，地方財政對房地產(chǎn)依賴性很高，有的甚至達到百分之七十多?！瘪T俊說。

房企要抓住企穩(wěn)回升政策窗口期

可以看出，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展、人民生活，地方政府財政穩(wěn)定，金融穩(wěn)定性具有非常重要的作用，新模式勢在必行。

結合舊模式的問題，馮俊給出了新模式的發(fā)展方案。

供給端方面，首先要改善房企的資本結構，解決負債過高問題；其次是要改善企業(yè)生產(chǎn)方式，通過數(shù)字化、工業(yè)化提高工程進度和住房質量；第三，改善供應結構，住房制度改革以后形成了比較單一的以售為主的市場，但隨著發(fā)展，租賃住房需求是一個重要方面，新就業(yè)新移民年輕人住房問題，可以通過租賃市場解決；第四，改善企業(yè)治理模式，2021年下半年以來房企危機的產(chǎn)生跟企業(yè)治理有很大關系，尤其民企一言堂的現(xiàn)象比較普遍，所以完善內部制度至關重要。

需求方面，第一，要改善住房投資品屬性，不能讓投資屬性成為主導；第二，改善負債率，防止住房成本擠壓其他消費需求。

馮俊表示，近幾個月以來，接踵而至的紓困房企政策本質上是輸血型的，但也要注意不能通過加杠桿去消杠桿，也就是說政策不是按照以前的發(fā)展模式，并不是讓企業(yè)沿著之前的老路走下去，發(fā)展的趨勢是要調整發(fā)展模式，一定要利用好中央政策給的窗口期，調整經(jīng)營模式，以期今后更好的發(fā)展。