日期:2020/10/14 來源:山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)
國慶前后,樓市收緊的信號,不僅來的快,而且異常的猛……
從調(diào)控政策,到監(jiān)管部門的密集發(fā)聲,都在預(yù)示著這一輪的收緊,拳拳到肉!
NO. 1|壹
近期,蘇州、徐州等城市接連出臺樓市新政,引起了一陣不小的轟動(dòng),從裝修標(biāo)準(zhǔn)、備案價(jià)格等多個(gè)方面圍堵收緊。
國慶假期后的第一個(gè)工作日,蘇州率先對樓市出手!嚴(yán)格限定精裝標(biāo)準(zhǔn),不得隨意降標(biāo)!
房價(jià)連漲了55個(gè)月后,徐州也終于行動(dòng)了!前兩天,徐州樓市連夜出臺樓市新政,規(guī)定備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整!
種種跡象,無一不在說明:房產(chǎn)開發(fā)的要求越來越高。
自進(jìn)入下半年以來,其實(shí)很多熱點(diǎn)地區(qū)已經(jīng)在陸續(xù)出臺新政,升級調(diào)控。新房開發(fā)的要求越來越嚴(yán),買房的門檻越來越高,開發(fā)商的日子不好過了。
10月9日,徐州,備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整;市區(qū)戶籍居民擁有1套住宅,產(chǎn)證未滿2年,或網(wǎng)備不足5年,不得交易;
10月9日,蘇州,裝修綜合單價(jià)不宜低于樓面地價(jià)5%-10%,且不低于1000元/㎡;不得隨意降標(biāo);
9月14日,成都,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、熱銷盤先保障無房居民購房家庭;
9月11日,常州,發(fā)布新政:限售2年變4年、辦證滿4年才準(zhǔn)賣、二套房首付6成起;
9月4日,杭州,再次發(fā)布樓市調(diào)控新政:父母投靠落戶,滿3年才能獨(dú)立購房;熱點(diǎn)樓盤80%房源給無房家庭,買房后限售5年;
8月30日,無錫,二套首付比例上調(diào)為60%,嚴(yán)禁假離婚買房;
7月23日,南京,不低于30%房源優(yōu)先無房家庭認(rèn)購,追溯離異2年記錄;
7月20日,杭州,收緊房貸政策,有房或有過往按揭記錄,公積金貸款首付必須60%以上,加上之前的人才購房限售5年;
7月20日,寧波,不低于50%房源,要優(yōu)先無房家庭認(rèn)購;
7月15日,深圳,調(diào)控升級,名下無房但有商貸、公積金貸款記錄的,住宅首付比例不低于50%,非住宅首付比例不低于60%;
可以看到,此前的調(diào)控偏向炒房客,而十月徐州、蘇州的新政,更偏向開發(fā)商。房產(chǎn)開發(fā)不再是拿地、蓋房那么簡單,肩上的責(zé)任更重了。
NO. 2|貳
比起調(diào)控的因城施策,近期貨幣政策收緊影響要更大。特別是涉房信貸。
房企端從今年8月開始,央行和住建部就已經(jīng)前后約談了約12家房企,明確了房地產(chǎn)融資的三道紅線,嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模的增長。
而國慶節(jié)前,更是傳出監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年中前完成降負(fù)債目標(biāo)。
也就是說,只要超過了三道紅線,房企不僅不允許借新債,還要求盡快把現(xiàn)有的負(fù)債降低。在此情況下,房企降價(jià)回款幾乎成了唯一的出路。
而對于購房者來說,9月28日,監(jiān)管部門要求銀行系統(tǒng)控制房貸規(guī)模,將涉房貸款比例降至30%以下,而且特別強(qiáng)調(diào)要壓制個(gè)人住房貸款規(guī)模。
根據(jù)央行《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》數(shù)據(jù)測算,2019年新增房地產(chǎn)貸款占人民幣貸款34%,今年上半年才占24.7%。
眾所周知,歷來上半年銀行放款普遍是比較松的,下半年緊。所以第四季度前再喊話降到30%以下,貨幣政策的決心可見一斑。
畢竟,新增的降低了,之前存量的占比可不低。要知道2018年的時(shí)候國有銀行房地產(chǎn)相關(guān)的貸款都在35%以上,其中光零售端,也就是個(gè)人的就占到29.89%!這也就意味著個(gè)人貸款業(yè)務(wù)面臨極大的降杠桿的壓力。
而近期,不少銀行甚至基本停貸了。貨幣端,留給炒房者的空間也被鎖死了。
不得不說,“房住不炒”的意志并沒有因?yàn)檫@場疫情而有所松動(dòng),反而是強(qiáng)化了。
NO. 3|叁
顯然,遏制炒房,已經(jīng)上升到國家意志。
今年對房企、對個(gè)人涉房貸款這么狠,是經(jīng)濟(jì)真的經(jīng)不住“房地產(chǎn)吸血了”,作為國民經(jīng)濟(jì)支柱、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的“灰犀牛”,穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)一定是必須的。但這個(gè)前提是,穩(wěn)預(yù)期!
而炒房是必須打擊的,在熱點(diǎn)的一二線城市,基本都限購兩套,三四線的風(fēng)暴也愈演愈烈,貨幣端警戒線也已經(jīng)設(shè)置好了。
反應(yīng)在市場上,就是對跌的容忍度甚至要比漲的預(yù)期要寬容的多。樓市的下跌不再只是鶴崗這種小城市。
國慶節(jié)前,有媒體就傳出天津房價(jià)跌回四年前水平,一平方米降價(jià)超過5000元,武清、西青、河?xùn)|、東麗等多個(gè)區(qū)域的房價(jià)均有不同程度的下跌。
再早的還有鄭州,從2017年開始進(jìn)入橫盤震蕩期,最先扛不住的是遠(yuǎn)郊區(qū)。比如航空港、中牟西、高新新區(qū)、中原新區(qū)等,跌幅在15%左右。
今年上半年房價(jià)下跌還是主要在郊區(qū),但到了下半年,下跌開始蔓延到主城區(qū)。借著“金九銀十”,鄭州到處都是降價(jià)打折樓盤。
太原也同樣如此。9月中部省會(huì)城市房價(jià)數(shù)據(jù)出爐,中部六個(gè)省會(huì)城市之中,只有長沙房價(jià)是在逆勢上漲,其他的五個(gè)省會(huì)城市,房價(jià)基本上都是橫盤陰跌的狀態(tài)。
可見,房價(jià)從橫盤到下跌,開始慢慢從四五線城市到重點(diǎn)的二線,甚至新一線城市,雖然目前還主要集中在外圍區(qū)域,但無疑,炒房的地雷已經(jīng)越來越多了。
樓市調(diào)控政策深化到三四線城市、房價(jià)橫盤陰跌開始向核心城市蔓延、貨幣政策不斷收緊降低杠桿,國慶節(jié)前后這三方面分別發(fā)出最強(qiáng)信號……
這就是在告訴市場,國家意志首先開刀的就是“炒房客”們!
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