【超全攻略】存量房貸“換錨”8月底結(jié)束 @房貸族 你換了嗎？|給利姐問答 NO.66
日期：2020/08/07 來源：山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)
“你的房貸做LPR轉(zhuǎn)換了么？”“如果轉(zhuǎn)成固定利率是不是更好？”“究竟要如何選擇？”
如果你的個人住房貸款是商貸，已于2020年1月1日前發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且屬于浮動利率、參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，那么，你正在面臨以下選擇——
將貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR加減點(diǎn)，還是轉(zhuǎn)為固定利率？
這兩者有何區(qū)別？哪種更劃算？具體如何操作？需要注意哪些問題？
首先要提醒的是，存量個人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換按計(jì)劃將于8月底結(jié)束。還沒轉(zhuǎn)換的房貸族，留給你們的時間已經(jīng)不多了。
前幾天給利姐已經(jīng)在群里強(qiáng)調(diào)過這個事情，但從大家在文章后面的留言以及購房群里討論的熱烈程度就可以看出來，大部分人都是：
一臉懵逼地進(jìn)去，又一臉懵逼地出來。
所有很多人至今對于自己要不要轉(zhuǎn)，該怎么轉(zhuǎn)仍然是一頭霧水。
好吧，那我今天就把大家關(guān)心得比較多的問題匯總一下，再給大家做一次集中的解答。
1．為什么要將存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR？
答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。
為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進(jìn)存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，讓貸款利率在該降的時候降得下去。
轉(zhuǎn)換范圍
2．“存量浮動利率貸款”包括哪些貸款？
答：所謂“存量浮動利率貸款”，是指2020年1月1日前銀行已發(fā)放的、和已簽合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動利率貸款。
3．商業(yè)性個人住房貸款是指哪些房貸？
答：“商業(yè)性個人住房貸款”指銀行用信貸資金向購買各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。
“商業(yè)性個人住房貸款”這個說法，主要是相對于政策性的“公積金個人住房貸款”的概念。
4．公積金貸款是否需要轉(zhuǎn)換？
答：目前不需要。
5．組合貸款是否需要轉(zhuǎn)換？
答：組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款需要轉(zhuǎn)換，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執(zhí)行。
6．我是2019年11月辦的商業(yè)性個人住房貸款，那就是說要轉(zhuǎn)換啰？
答：不一定。這個時間點(diǎn)辦的貸款，有可能已經(jīng)是以LPR為基準(zhǔn)的了。所以具體判斷可以按照下一問的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。
7．怎么判斷自己的房貸是否需要轉(zhuǎn)換？
答：如您的房貸同時符合以下5點(diǎn)，那就是需要轉(zhuǎn)換的：
不是公積金貸款；
房貸辦的是浮動利率貸款，而不是固定利率，即有重定價(jià)條款（比如利率在每年1月1日調(diào)整）；
合同期限內(nèi)還存在重定價(jià)日。也就是說，如果合同約定利率在每年1月1日調(diào)整，但這份在2020年10月就到期了，這種也不需要轉(zhuǎn)換。
合同中的利率，是按貸款基準(zhǔn)利率確定的（比如有這樣的表述：“基準(zhǔn)利率上浮10%”或“基準(zhǔn)利率打9折”）；而不是按照貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）確定的；
*房貸合同是在2020年1月1日前簽訂的。
8．我有好幾份房貸合同，是要一份一份轉(zhuǎn)換嗎？
答：是的。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換是合同變更行為，一份借款合同對應(yīng)一份變更協(xié)議，因此需要逐份辦理。
9．轉(zhuǎn)換為LPR好，還是轉(zhuǎn)為固定利率好？
答案幾乎100%確定，選浮動??！
如果選擇轉(zhuǎn)為LPR，市場化程度更高，如LPR降低，合同重定價(jià)后可以享受到降息帶來的優(yōu)惠。轉(zhuǎn)為固定利率，利率水平將保持不變。
所以答案也呼之欲出：選會浮動的LPR，而不是固定利率，因?yàn)橹虚L期利率大概率是往下的趨勢，趨勢取決于中國未來宏觀經(jīng)濟(jì)走向。當(dāng)前中國及全球都處于經(jīng)濟(jì)下行通道，最新的美國10年期國債收益率跌破0.75%。隨著經(jīng)濟(jì)降速、房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控、地方政府隱性債務(wù)逐步規(guī)范，以及剛兌的逐步打破，整體利率水平勢必將趨于回落。
根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式，未來幾年降息幅度比較大，筆者預(yù)計(jì)未來2-3年大概率會達(dá)到80-100BP降息幅度。
10．轉(zhuǎn)換后還可以重選么？
答：定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。轉(zhuǎn)換完成后不能反悔，也不能再次轉(zhuǎn)換成另一種。
11．可以不轉(zhuǎn)換么？
答：央行的文件理論上只對銀行有強(qiáng)制力。不過國家正在推動利率市場化改革，促進(jìn)貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價(jià)參考LPR是大勢所趨
12．一旦操作轉(zhuǎn)換，房貸利率就會發(fā)生變化嗎？
答：不是的。無論是轉(zhuǎn)換為LPR還是固定利率，此次轉(zhuǎn)換后，貸款利率都是原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說，假如老王的房貸轉(zhuǎn)換前利率水平為基準(zhǔn)利率打九折4.9%×90%=4.41%，轉(zhuǎn)換后還是4.41%。當(dāng)然，如果是選擇轉(zhuǎn)換為LPR，那到下一個重定價(jià)日可能就會改變了（下一個重定價(jià)日很多人會選擇每年1月1日）。
13．LPR定價(jià)和貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的計(jì)算方式有何不同？
前者以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，加點(diǎn)計(jì)算借款人的實(shí)際支付利率。后者以人行公布的貸款基準(zhǔn)利率、浮動比例計(jì)算借款人的實(shí)際支付利率。
例如：在LPR定價(jià)方式下，一筆20年期的個人住房貸款，經(jīng)借貸雙方協(xié)商，確定在LPR基礎(chǔ)上加55個基點(diǎn)（即0.55%），若5年期以上LPR為4.85%，借款人實(shí)際支付利率為5.4%（=4.85%＋0.55%）。
在原來貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的方式下，同一筆個人住房貸款，協(xié)商確定貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，若5年期以上基準(zhǔn)利率為4.9%，借款人實(shí)際支付利率為5.39%（=4.9%×（1＋10%））。
14．我的房貸是20年的，但現(xiàn)在只剩2年了，應(yīng)參考哪個LPR？
答：LPR的期限品種依據(jù)原合同期限確定，而不是剩余期限。
如果房貸原來是20年期的，在轉(zhuǎn)換時點(diǎn)就要參考5年期以上的LPR
15．現(xiàn)在LPR降低了，轉(zhuǎn)換后利率是否也會降低？
答：不會。貸款利率要等到重定價(jià)日才會調(diào)整。
重定價(jià)日一般是每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對應(yīng)日期。
16．重定價(jià)周期一般為多長？
答：一般為一年。
17．重定價(jià)日可以自由選擇嗎？
雖然很多銀行在其官方公告中表示可以選擇重定價(jià)日，其原表述為“定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的同時可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日”，但在實(shí)際操作中不一定是這樣。一般重定價(jià)周期都是1年，重定價(jià)日是在每年1月1日或貸款發(fā)放日的年度對應(yīng)日之間二選一。
18．LPR每月公布，我的房貸利率是否也每月調(diào)整？
答：當(dāng)然不會。房貸利率只會在重定價(jià)日調(diào)整，參考的是重定價(jià)日前一月20日公布的LPR。
19．如果LPR下調(diào)，每月還款額會不會減少？
答：由于房貸利率只會在重定價(jià)日調(diào)整，所以LPR的降低不會立即體現(xiàn)在還款金額上。但如果合同到了重定價(jià)日，接下來一年的利率改變后，每月還款額才會發(fā)生變化。
辦理渠道
20．有哪些渠道可以辦理轉(zhuǎn)換？
答：大部分銀行都有在線辦理渠道。當(dāng)然具體還要看各個銀行的安排。這里是對一些主要銀行的簡單匯總：
證件要求
21．轉(zhuǎn)換操作可以找人代辦嗎？
答：一般線上渠道辦理，只能本人操作，不能代辦；視疫情發(fā)展情況、開通線下渠道后，如有特殊情況，可以找他人代為前往現(xiàn)場辦理。
22．代辦需要什么材料？
答：委托他人到現(xiàn)場辦理的，至少需要攜帶受托人的有效身份證件原件及公證委托書。具體應(yīng)咨詢對應(yīng)銀行。
其他
23．房貸有共同借款人，如何辦理？
答：有的銀行是要求所有共同借款人分別辦理轉(zhuǎn)換且選項(xiàng)一致；還有一些銀行要求所有共同借款人需在主借款人提交申請后一定期限內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。相同點(diǎn)是所有的借款人都要參與操作。當(dāng)然具體依然要看各個銀行APP的設(shè)置。
24．原借款合同的擔(dān)保人（抵押人、保證人）是否需要參與辦理？
答：一般不需要。僅原合同的借款人辦理就可以。如您有特殊需求，可以聯(lián)系這筆房貸的貸款行咨詢。
25．轉(zhuǎn)換是不是辦理后實(shí)時生效？
答：一般情況都是實(shí)時生效。不過如果貸款存在共同借款人，需要所有共同借款人都辦理了轉(zhuǎn)換/所有共同借款人都在主借款人發(fā)起變更的后完成確認(rèn)（具體細(xì)節(jié)因各個銀行規(guī)定而異），轉(zhuǎn)換才能生效。
26．房貸已簽訂借款合同還未發(fā)放，如何辦理？
答：一般可以等到貸款發(fā)放后辦理轉(zhuǎn)換。
27．個人商業(yè)用房貸款怎么轉(zhuǎn)換？
答：多數(shù)銀行“個人商業(yè)用房貸款”會比照“商業(yè)性個人住房貸款”的規(guī)則轉(zhuǎn)換。
