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近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，太原新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲12.6%。此前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示：太原新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲11.7%。這是不是意味著，伴隨春日的暖陽，省城樓市迎來回暖？房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”，房?jī)r(jià)為什么還會(huì)上漲？消費(fèi)者對(duì)其又有著怎樣的預(yù)期？4月初，記者深入市場(chǎng)進(jìn)行了采訪。

房?jī)r(jià)略漲 局部樓市出現(xiàn)“小陽春”

對(duì)于許多購房者尤其是剛需戶來說，樓市冷暖、房?jī)r(jià)漲跌一直牽動(dòng)著他們的心。在過去的一年中，在“房住不炒”政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向了穩(wěn)定健康的狀態(tài)。但進(jìn)入3月后，太原樓市市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)持續(xù)增多，供應(yīng)量穩(wěn)步上升，項(xiàng)目活躍度逐漸回歸。

據(jù)山西朗潤(rùn)智業(yè)提供的2019年第13周開盤加推情況顯示，紅星天鉑二期，成交均價(jià)為13100元/平方米（精裝）；富力金禧城二期14400元/平方米（精裝），華潤(rùn)悅府公寓13800元/平方米（精裝）。隨后，記者從部分售樓中心提供的均價(jià)獲悉，目前交易的樓盤項(xiàng)目中，萬科紫郡每平方米為17000元起、保利東郡16400元起、萬科城市之光14500元起、保利西湖林語14000元起、泰禾金尊府15500元起……

同樣，山西朗潤(rùn)智業(yè)數(shù)據(jù)顯示：2019年第12周，太原普通住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積9.89萬平方米，環(huán)比上漲8%，成交面積11.36萬平方米，環(huán)比上漲16%；市場(chǎng)均價(jià)13700元/平方米；市場(chǎng)主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目為保利東郡、紅星天鉑等。其中，小店區(qū)成交排名第一，成交金額占比34%，主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目為保利東郡、融創(chuàng)中心；晉源區(qū)排名第二，成交金額占比22%，主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目為恒大青運(yùn)城、保利西湖林語。

面對(duì)這樣的數(shù)據(jù)清單，是否意味著普漲的時(shí)代又要來了？

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每年春節(jié)過后，屬于全年樓市中的非標(biāo)準(zhǔn)月。一般來講，春節(jié)期間通常是房地產(chǎn)銷售淡季，項(xiàng)目在年底業(yè)績(jī)沖刺后，推售節(jié)奏放緩，但三四月份則是各大樓盤加推沖擊的時(shí)期。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院3月28日發(fā)布《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(201903)》指出，2019年初局部樓市的“小陽春”，具有較大的政策試探性成分。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營(yíng)銷攻勢(shì)”，以營(yíng)造樓市整體向好的氛圍。但應(yīng)當(dāng)看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。

從數(shù)據(jù)來看，太原樓市商品住宅去化的整體比例在下降，量?jī)r(jià)趨勢(shì)有鈍化或者減緩。太原樓市數(shù)據(jù)表上的“小陽春”，是個(gè)別樓盤帶動(dòng)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)小活躍，并不能代表太原樓市普遍現(xiàn)象。

回歸理性 量跌價(jià)穩(wěn)是常態(tài)

有人說，人生大事都與房子有關(guān)，所以買房成了很多人的夢(mèng)想。但是，在過去的一年中，各大城市在政策的調(diào)控下都走向了穩(wěn)定健康的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始在降溫中回歸理性，消費(fèi)者也保持觀望態(tài)度。

采訪中，記者了解到，對(duì)于眼下在太原買房這事兒，除了剛需房，多數(shù)人在觀望。市民劉超認(rèn)為，在過去這一年多時(shí)間里，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控逐步改變了市場(chǎng)對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，在買漲不買跌的心態(tài)作用下，買房意愿普遍下滑。從另一方面講，盡管商品房銷售似乎持續(xù)回暖，遠(yuǎn)超市場(chǎng)和心理預(yù)期，但是出手買房依舊是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的計(jì)劃。此時(shí)，項(xiàng)目品質(zhì)顯得尤為重要。

市場(chǎng)回歸理性，為什么太原的房?jī)r(jià)卻持續(xù)攀升？

山西省房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)田鐵秋認(rèn)為，一是太原的房?jī)r(jià)基數(shù)低，太原的房?jī)r(jià)在中部6省會(huì)城市的排名墊底。太原房?jī)r(jià)不是上漲快，而是基數(shù)本身就低，有上升空間。二是城中村拆遷帶來房?jī)r(jià)上漲的機(jī)遇；三是太原地鐵、公路開建，城區(qū)范圍的不斷擴(kuò)容，未來發(fā)展?jié)摿o限；四是品牌開發(fā)商的集中入駐，帶來新的住房理念和建設(shè)水平，帶動(dòng)太原房?jī)r(jià)上漲。五是不斷攀升的地價(jià)。前3月，太原土地市場(chǎng)成交活躍度持續(xù)上升，先后有多個(gè)地塊成交，這都為未來的市場(chǎng)埋下伏筆。

省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示：1-2月份，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。山西省固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)27.9%，占全省投資比重的29.7%，同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資33.97億元，占全市投資比重的56.9%，比上年同期提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。

田鐵秋分析，太原樓市現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)律性的輪回，下一步房?jī)r(jià)還將會(huì)穩(wěn)步上漲。雖然增速已經(jīng)放緩，但還是會(huì)出現(xiàn)一定的小高潮。但從數(shù)據(jù)來看，2018年，太原市商品房市場(chǎng)的開盤項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率維持在65%左右，而今年1月到3月，整體轉(zhuǎn)化率維持在50%。轉(zhuǎn)化率的下降，說明整體市場(chǎng)的成交率在往下走，市場(chǎng)呈現(xiàn)出階段性緩步下行態(tài)勢(shì)。

因城施策 未來走勢(shì)更趨穩(wěn)

松綁、降稅、利率、“一城一策”……新春過后，種種跡象讓不少市民開始質(zhì)疑：難道樓市限令開始松動(dòng)？太原樓市會(huì)迎來新一波漲幅？

然而，盡管一季度收緊性政策數(shù)量已大為減少，但住建部副部長(zhǎng)倪虹在公開場(chǎng)合回應(yīng)樓市調(diào)控是否松動(dòng)的問題時(shí)，仍明確表示堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策連續(xù)性。

某品牌房企售樓處工作人員告訴記者，眼下的市場(chǎng)一個(gè)月賣30套房子，已經(jīng)算是比較好的業(yè)績(jī)。而去年同期一個(gè)月走70多套房子不在話下。此外，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，去化周期延長(zhǎng)。同時(shí)，市場(chǎng)上同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

多個(gè)品牌項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，隨著土地市場(chǎng)降溫，開發(fā)商拿地意愿開始下滑，去年出現(xiàn)了不少底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象。但城鎮(zhèn)化離不了房地產(chǎn)的推動(dòng)，今年下半年，太原樓市各項(xiàng)目將扎堆推出80平方米到100平方米的首置首改產(chǎn)品，各品牌會(huì)進(jìn)入紅海競(jìng)爭(zhēng)，所有的量基本都積壓在下半年。屆時(shí)，太原樓市將迎來一波補(bǔ)倉高峰期。

山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)關(guān)生唐認(rèn)為，“穩(wěn)”將是今年樓市調(diào)控的重點(diǎn)。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是具體目標(biāo)，“一城一策”則是具體調(diào)控路徑。這代表著房?jī)r(jià)會(huì)在穩(wěn)定的區(qū)間，不會(huì)大跌，也不會(huì)大漲。

因此，對(duì)于2019年太原樓市走勢(shì)，他認(rèn)為，這一年，買房人越來越理性，房?jī)r(jià)預(yù)期也將越來越穩(wěn)。未來將仍然堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，也就是說房?jī)r(jià)不會(huì)大幅波動(dòng)，對(duì)于投機(jī)客來說，再進(jìn)入樓市炒房的風(fēng)險(xiǎn)很大。房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定已經(jīng)成為一種很明確的趨勢(shì)。

面對(duì)樓市出現(xiàn)的回暖現(xiàn)象，地方政府一定要頭腦清醒，掌握好政策尺度，切不能讓房?jī)r(jià)隨之回暖。在經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)發(fā)揮穩(wěn)定作用的情況下，如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，顯然是不合適的，也是需要防止的。而最好的就是不讓房?jī)r(jià)繼續(xù)回到快速上漲的軌道。對(duì)房?jī)r(jià)來說，最佳的選擇就是穩(wěn)定或緩慢小幅下跌，既能夠滿足購房者需求，也不影響樓市的整體穩(wěn)定，不對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定構(gòu)成不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)當(dāng)結(jié)合購房者需求及政策改善產(chǎn)品設(shè)計(jì)，把握好企業(yè)發(fā)展節(jié)奏及拿地節(jié)奏。同時(shí)，注意提高差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，為2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展蓄力。