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2019房產(chǎn)投資必看！買套晉陽湖的房子，11800元/㎡虧不虧？| 給利姐問答 NO.46

日期：2019/03/20 來源：山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)

房地產(chǎn)投資隨著市場的變化已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，這樣的變化一方面是由國家宏觀調(diào)控政策及金融政策所影響的，同時也和不同城市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)，所以投資公寓產(chǎn)品就需要睜大眼睛否則極有可能成為一項失敗的投資。

在太原，大量的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，使得太原整體公寓供應(yīng)量充裕，但即便是這樣，也不能一概而論所有的公寓產(chǎn)品都不值得投資，要具體分析不同的產(chǎn)品類型，對于一些位置好，周邊配套好，且有很好產(chǎn)品區(qū)隔的公寓項目來說還是值得投資的。

給利姐根據(jù)多年的房地產(chǎn)經(jīng)驗，總結(jié)出了公寓投資六大法則，給需要的購房者參考！

Part.1 投資公寓法則之一：能夠很好地出租

在房地產(chǎn)投資不同的產(chǎn)品有不同的盈利方式，住宅產(chǎn)品可以通過交易去賺錢，而公寓產(chǎn)品賺錢的方式則是以租金收益為主，是要通過收取租金來賺錢的，所以投資公寓產(chǎn)品首先考慮的是未來要好出租。

只有租出去才能夠收到租金，才能賺錢。那么問題來了，什么地方的公寓才能好租哪？

Part.2 投資公寓法則之二：地段、地段、還是地段

作為經(jīng)營性物業(yè)，地段永遠是第一位的，商界有句話叫：一步的生意。也就是說：同樣的生意因為位置差異可能會出現(xiàn)不同的結(jié)果。

地段是由自然環(huán)境、人文環(huán)境決定的，地段決定了經(jīng)營型物業(yè)周邊的客群及由客群決定了消費者的多寡及承受能力。具體到公寓產(chǎn)品就是周邊租客多寡及租金的承受能力。所以投資公寓時必須查看周邊都有什么樣的單位，有沒有租客，租客能夠承受的租金范圍。

地段是決定了公寓從交付到能夠快速出租出去的主要條件

當(dāng)然伴隨著城市的發(fā)展，有些地方雖然區(qū)域內(nèi)租客不多，但是如果另外一項法則能夠滿足的話，也是不錯的，這就是——

Part.3 投資公寓法則之三：通達性好

城市出行的方式有以下幾種：步行、自行車、公交、開車、打的、軌道交通。在這些出行方式中最經(jīng)濟環(huán)保的是步行及自行車，如果公寓周邊有大量租客的話步行能夠解決最好，而除此之外則是道路交通。

一個公寓項目如果周邊道路交通發(fā)達的話，未來租客就可以外延至五公里左右，也就是通勤時間在四十分鐘之內(nèi)也是比較不錯的選擇，此外，如果一個公寓項目周邊一公里內(nèi)有地鐵站更是能為公寓錦上添花的地方。

上述這些僅僅只是購買公寓的外部條件，除了這些之外，出租的公寓是要住人的，而租住公寓的人大部分是單身或者是年輕的情侶，從年齡來說大部分是95后，那么這些人是一般是不會做飯的，故對項目自身要求要高，就是——

Part.4 投資公寓法則之四：項目生活配套要完善

公寓租客分為兩類：散租，就是個人租了居住或者開工作室，另外一個是機構(gòu)租了做短租公寓，這兩類租客對于周邊的配套要求是一樣的，這些租客不像住宅的產(chǎn)品對周邊要求那樣，比方住宅要求有好的學(xué)區(qū)房，而公寓產(chǎn)品租客中無論是散租的居住或者是工作室，還是機構(gòu)租賃做短租公寓的，對于學(xué)校要求的都不多，但是對于生活配套設(shè)施要完善這是最為重要的。95加上未來的00后都是某種程度上的“懶人”

正是這樣購買公寓產(chǎn)品要看看項目自身的生活配套是否完備。

上述這些都是外部條件和大致的要求，而要真正考量一個公寓產(chǎn)品是否具有投資價值還要看項目具體細節(jié)設(shè)計——

Part.5 投資公寓法則之五：產(chǎn)品設(shè)計要牛逼

房地產(chǎn)的競爭歸根結(jié)底最后是要回到產(chǎn)品本身的，產(chǎn)品主義是房地產(chǎn)公司競爭的基礎(chǔ)，而作為經(jīng)營性的投資公寓其產(chǎn)品設(shè)計決定了未來的盈利情況。

沒有好的產(chǎn)品即便是在同一地段，最終的盈利能力可能會差別巨大。在營銷上談到競爭時最重要的競爭利器是：別具一格，這永遠都是最好的競爭手段。

別具一格是要自造護城河，把自己同別人區(qū)隔開來。只有這樣才能減少競爭對手進而能夠達到更好的競爭優(yōu)勢與產(chǎn)品溢價。

經(jīng)營型產(chǎn)品的最終是要經(jīng)營上，而好的經(jīng)營團隊及對項目的管理是很重要的，一個公寓產(chǎn)品能否長期的有很好的回報就取決于配套物業(yè)的經(jīng)營了——

Part.6 投資公寓法則之六：生活配套決定公寓升值空間

功夫在詩外是說的做好一件事不是光看表面的，而一個公寓項目能否經(jīng)營的好不光取決于公寓本身，更是要看與公寓相匹配的生活設(shè)施能否經(jīng)營。

生活配套設(shè)施對于公寓租客來說是十分的重要的，那么生活設(shè)施經(jīng)營的好壞直接決定公寓的價值。

經(jīng)營好周圍的生活設(shè)施取決于兩個方面：物業(yè)持有者和經(jīng)營者，物業(yè)持有者如果是眾多的，那么經(jīng)營起來就比較麻煩，如果是生活設(shè)施大量的物業(yè)是由開發(fā)商持有的話，開發(fā)商不是靠散售獲得商業(yè)配套的盈利的話，是靠未來租金收益或者自己經(jīng)營獲利的話就會很用心。那么這就給經(jīng)營好物業(yè)帶來了先決條件。

那么根據(jù)上述的條件，你自己可以做出一個判斷。而給利姐看到一個項目跟上述的法則的比較匹配的——

Part.7 眾里尋他千百度千百度——驀然回首，它就在晉陽湖片區(qū)

在年后，其實很多網(wǎng)友在咨詢房地產(chǎn)投資的問題，給利姐在搜索了太原所有在售房源之后，有這樣一個樓盤就很符合上述的六個法則。它就是---泰禾1號街區(qū)，首先看這個項目的位置：

項目就在濱河西路快速路上，濱河?xùn)|西路素來有小高速之稱，項目未來的業(yè)主及租客可快速到達南中環(huán)、龍城大街、濱河?xùn)|路。同時，環(huán)湖東路未來將有地鐵6號線經(jīng)過，從這里坐上地鐵可快速通達全城，完全符合上面的的第三條法則。

該項目位于龍城大街與濱河西路交叉口，項目周邊既有像華潤大廈，化建大廈這樣的寫字樓，又有萬國汽貿(mào)城、匯眾家園等大型市場，這些地方都有大量90、95后需要租房，而這些寫字樓及汽車市場又有很多來自外地的工作人員，他們都是長期的租賃客戶，這些客戶中既有中端客戶，同時也有高端客戶，可以滿足未來公寓出租的需要，而同時這些地方也會有省內(nèi)及外省到此從事業(yè)務(wù)合作的客戶，所以無論是長租還是短租都有市場。有客群很重要，這是其一；

該項目的地理位置不言而喻。項目周邊不論是商業(yè)設(shè)施，還是金融機構(gòu)都非常的完善。項目周邊不僅有長風(fēng)國貿(mào)第六館、華潤萬象城。同時還有規(guī)劃中的華僑城歡樂海岸、奧特萊斯。這樣的配套是完全可以滿足生活的需要的，地段好，沒辦法，天然優(yōu)勢在那里放著的，這是其二。

除了外部配有的這些商業(yè)設(shè)施及生活配套之外，另外項目自身還配備了大量的商業(yè)，獨特的原來。這些完善的設(shè)計及配套是租賃市場最為基礎(chǔ)的配套，這些都為懶人經(jīng)濟提供方便性及良好的體驗感。這是其三。

項目的公寓產(chǎn)品建面約面積58-106㎡，層高約4.8米。LOFT產(chǎn)品在目前太原的公寓市場上還是比較少見的。絕佳的園林、完善的配套、稀缺的區(qū)位，這是市場普遍存在的那些小面積公寓沒有辦法比的。

同時伴隨著時代的發(fā)展，各種個性化辦公需求，尤其是小型工作室，網(wǎng)紅直播間等都需要稍微大一些的空間來布局，這樣空間體驗才更好，同時能夠具有更好的場景。

該項目在未來的托管經(jīng)營方面也在嚴格地挑選運營商，泰禾1號街區(qū)已確認牽手途家。

途家托管服務(wù)是將房屋按照斯維登（Sweetome）五星級酒店客房標準整理、優(yōu)化保持房屋最佳狀態(tài)，并憑借成熟穩(wěn)定的電子商務(wù)平臺大量專業(yè)的市場推廣，將不動產(chǎn)價值發(fā)揮到最大，短期獲得可觀回報。途家網(wǎng)領(lǐng)先的技術(shù)平臺，公開透明，業(yè)主可隨時掌握房屋托管的最新狀況，自住、出租，方便靈活，不受任何限制，可充分享受物業(yè)。同時房屋托管的業(yè)主，也可以通過途家在線平臺交換其他旅游地的度假公寓的居住權(quán)，輕松出行。讓投資客可以免除后顧之憂。