日期:2018/01/18 來(lái)源:劉磊地產(chǎn)評(píng)論
房子為什么這么貴?因?yàn)榈刭F啊!眾所周知,房?jī)r(jià)中占比最大的部分是土地,可以占到40%;而根據(jù)政策,土地由國(guó)家統(tǒng)一管理,放不放地,放多少地,直接影響了土地的價(jià)格。然而,這一單一土地供應(yīng)方式將發(fā)生變化。近日,日前,國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人透露,我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時(shí)還將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實(shí)宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),適度放活宅基地使用權(quán)。這意味著什么呢?小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了?我們可以去買宅基地了嗎?想多了,事實(shí)上,對(duì)于新的政策,官方也補(bǔ)充了,這不是給小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)口子,也決不允許城市人去農(nóng)村建別墅、建會(huì)所。
那就有些看不懂了,那么所謂的開(kāi)放土地市場(chǎng)又是什么意思呢?對(duì)于樓市又有什么樣的影響呢?
所謂開(kāi)放,就是改變政府單一主體供地的模式,現(xiàn)在,村集體也可以提供土地了。不用流轉(zhuǎn),不用征地,更不用強(qiáng)拆,只要村集體同意,村子的閑置土地就可以進(jìn)入交易市場(chǎng)。所謂分權(quán),就是所有權(quán)不變,歸屬國(guó)家,而使用權(quán)不再與資格權(quán)掛鉤,才是亮點(diǎn);此前的小產(chǎn)權(quán)房,就是指在集體土地上建房,卻賣給了集體之外的人,他們并不具備有使用權(quán)的資格。那是不是說(shuō),未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房就合法呢?并不是,因?yàn)槊鞔_表態(tài)了,不會(huì)給小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)口子;這一點(diǎn)應(yīng)該會(huì)體現(xiàn)在未來(lái)出臺(tái)的法律和細(xì)則上。至于說(shuō)這么做的目的,很簡(jiǎn)單,就是為了盤活土地市場(chǎng),吸收更多資金,帶動(dòng)地產(chǎn)活力;蓋得房子也是主打保障性住房和租賃住房;因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不開(kāi)口子,就意味著即便村民自主蓋起來(lái)高樓大廈,也不能用于買賣。
根據(jù)中科院2013年的測(cè)算,全國(guó)宅基地總共約有2.7億畝,而空置的約有1.14億畝,幾乎占到了四成。1.14億畝是什么概念?差不多等于5個(gè)北京市大小了。如果一畝地按照50萬(wàn)元就算,那么未來(lái)有50萬(wàn)億潛在資金盤活,這比M2要來(lái)的更快更穩(wěn)更安全。
這項(xiàng)政策一旦落地,受益者涉及方方面面。
首先,大的房企可以不用盲目上項(xiàng)目,盲目在土拍市場(chǎng)上搶地,從而推高地價(jià)不斷增長(zhǎng);與村集體合作開(kāi)發(fā),以租賃、青年公寓形式經(jīng)營(yíng),占用不多現(xiàn)金,卻可以帶來(lái)持續(xù)現(xiàn)金流。其次,城市周邊的村民。這個(gè)不用多說(shuō)都知道,可用資源更多,自然能帶來(lái)更多機(jī)會(huì)與財(cái)富。此外,由于土地資源被盤活,各種租賃形式的住房就會(huì)興起,一方面,年輕人不用再為居住地而發(fā)愁,另一方面,炒房客囤積在手中的房產(chǎn)更難獲取現(xiàn)金流,更專業(yè)的承租方會(huì)帶來(lái)更好的求租體驗(yàn),誰(shuí)還會(huì)去跟中介、房東斗智斗勇呢?
總之,土地降房?jī)r(jià)可能有些困難,但增加土地供應(yīng)必然會(huì)導(dǎo)致更多的房屋供應(yīng),不論是租賃還是其他形式,不再靠單一買入來(lái)解決居住問(wèn)題就是好的政策,進(jìn)而炒房客的空間進(jìn)一步被壓縮;倒不是說(shuō)房產(chǎn)一下子就白菜,而是有些老舊小或劣質(zhì)房產(chǎn),未來(lái)出手可能會(huì)更加困難了。
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