國(guó)家放大招,土地政策出新,炒房變得虛無(wú)縹緲!
日期：2018/01/18 來(lái)源：劉磊地產(chǎn)評(píng)論
房子為什么這么貴?因?yàn)榈刭F啊!眾所周知，房?jī)r(jià)中占比最大的部分是土地，可以占到40%;而根據(jù)政策，土地由國(guó)家統(tǒng)一管理，放不放地，放多少地，直接影響了土地的價(jià)格。然而，這一單一土地供應(yīng)方式將發(fā)生變化。近日，日前，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人透露，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時(shí)還將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。這意味著什么呢?小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了?我們可以去買宅基地了嗎?想多了，事實(shí)上，對(duì)于新的政策，官方也補(bǔ)充了，這不是給小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)口子，也決不允許城市人去農(nóng)村建別墅、建會(huì)所。
那就有些看不懂了，那么所謂的開(kāi)放土地市場(chǎng)又是什么意思呢?對(duì)于樓市又有什么樣的影響呢?
所謂開(kāi)放，就是改變政府單一主體供地的模式，現(xiàn)在，村集體也可以提供土地了。不用流轉(zhuǎn)，不用征地，更不用強(qiáng)拆，只要村集體同意，村子的閑置土地就可以進(jìn)入交易市場(chǎng)。所謂分權(quán)，就是所有權(quán)不變，歸屬國(guó)家，而使用權(quán)不再與資格權(quán)掛鉤，才是亮點(diǎn);此前的小產(chǎn)權(quán)房，就是指在集體土地上建房，卻賣給了集體之外的人，他們并不具備有使用權(quán)的資格。那是不是說(shuō)，未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房就合法呢?并不是，因?yàn)槊鞔_表態(tài)了，不會(huì)給小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)口子;這一點(diǎn)應(yīng)該會(huì)體現(xiàn)在未來(lái)出臺(tái)的法律和細(xì)則上。至于說(shuō)這么做的目的，很簡(jiǎn)單，就是為了盤活土地市場(chǎng)，吸收更多資金，帶動(dòng)地產(chǎn)活力;蓋得房子也是主打保障性住房和租賃住房;因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不開(kāi)口子，就意味著即便村民自主蓋起來(lái)高樓大廈，也不能用于買賣。
根據(jù)中科院2013年的測(cè)算，全國(guó)宅基地總共約有2.7億畝，而空置的約有1.14億畝，幾乎占到了四成。1.14億畝是什么概念?差不多等于5個(gè)北京市大小了。如果一畝地按照50萬(wàn)元就算，那么未來(lái)有50萬(wàn)億潛在資金盤活，這比M2要來(lái)的更快更穩(wěn)更安全。
這項(xiàng)政策一旦落地，受益者涉及方方面面。
首先，大的房企可以不用盲目上項(xiàng)目，盲目在土拍市場(chǎng)上搶地，從而推高地價(jià)不斷增長(zhǎng);與村集體合作開(kāi)發(fā)，以租賃、青年公寓形式經(jīng)營(yíng)，占用不多現(xiàn)金，卻可以帶來(lái)持續(xù)現(xiàn)金流。其次，城市周邊的村民。這個(gè)不用多說(shuō)都知道，可用資源更多，自然能帶來(lái)更多機(jī)會(huì)與財(cái)富。此外，由于土地資源被盤活，各種租賃形式的住房就會(huì)興起，一方面，年輕人不用再為居住地而發(fā)愁，另一方面，炒房客囤積在手中的房產(chǎn)更難獲取現(xiàn)金流，更專業(yè)的承租方會(huì)帶來(lái)更好的求租體驗(yàn)，誰(shuí)還會(huì)去跟中介、房東斗智斗勇呢?
總之，土地降房?jī)r(jià)可能有些困難，但增加土地供應(yīng)必然會(huì)導(dǎo)致更多的房屋供應(yīng)，不論是租賃還是其他形式，不再靠單一買入來(lái)解決居住問(wèn)題就是好的政策，進(jìn)而炒房客的空間進(jìn)一步被壓縮;倒不是說(shuō)房產(chǎn)一下子就白菜，而是有些老舊小或劣質(zhì)房產(chǎn)，未來(lái)出手可能會(huì)更加困難了。
