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在政府“房子是用來住的，不是用來炒的”政策引導(dǎo)下，2017年，太原樓市剛需產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升，改善性需求增長(zhǎng)顯著。

品牌房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，新鮮血液的不斷流入讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)白熱化，高關(guān)注度、高品質(zhì)的項(xiàng)目備受關(guān)注——

A 成交量：城改持續(xù)激發(fā)成交活力

根據(jù)吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年，太原市共預(yù)售住房57723套，總面積為632.7萬平方米。成交方面，2017年四個(gè)季度中，樓市走勢(shì)一路上行。業(yè)內(nèi)人士表示，2017年第一季度開始，太原樓市成交呈現(xiàn)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，3個(gè)月里新房住宅成交12860套，商品住宅銷售面積達(dá)到126.23萬平方米，環(huán)比增加72.25%，同比增長(zhǎng)23.76%。由于春節(jié)市場(chǎng)冷淡因素的影響，第一季度環(huán)比大漲較為合理，但接下來的三個(gè)季度，樓市一直量?jī)r(jià)齊升。到年終數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年太原新房住宅共成交56444套，總面積近650萬平方米。

從需求和供應(yīng)兩方面比較，不論從住宅總套數(shù)還是總面積的數(shù)據(jù)上看，太原樓市成交量明顯高于供應(yīng)量。

需求的集中釋放和2013年以來太原六城區(qū)數(shù)10個(gè)城中村改造關(guān)系緊密。

城中村的改造，勢(shì)必帶動(dòng)該區(qū)域投資和居住環(huán)境的提升。經(jīng)過改造，之前的村莊將會(huì)變身為高層住宅區(qū)，相關(guān)配套逐漸完善。大范圍的城中村改造無疑將進(jìn)一步促進(jìn)太原市的城市化進(jìn)程，進(jìn)一步提升相應(yīng)地段的價(jià)值。

此外，進(jìn)行改造的城中村項(xiàng)目大部分處于中心六城區(qū)優(yōu)越的地理位置，周邊配套設(shè)施齊全，商貿(mào)、超市、學(xué)校等一應(yīng)俱全，形成一定的規(guī)模，交通也比較方便。對(duì)開發(fā)商而言，城中村改造，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新一輪的機(jī)遇。大量市場(chǎng)資本的參與以及城中村片區(qū)的大力度開發(fā)，將對(duì)太原樓市帶來不小的影響。

2018年成交預(yù)判

未來幾年，是太原城中村項(xiàng)目集中供應(yīng)年份，城中村改造項(xiàng)目對(duì)于太原新建商品房市場(chǎng)的影響將會(huì)集中顯現(xiàn)。

隨著各城中村進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的拆遷階段，村民帶來一股強(qiáng)勁的購(gòu)買力。出于自住和投資的影響，這部分需求也會(huì)得到釋放。

2018年，太原需求也將有效釋放，但既不會(huì)像全國(guó)個(gè)別城市樓市翻番，也不像有些城市停滯不前，去年鄭州、武漢、合肥漲幅較大，今年是西安、太原、?？跐q得明顯。

太原綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一方面市場(chǎng)需求方追求買漲不買跌，另一方面改善性需求爆發(fā)，不少家庭從物質(zhì)轉(zhuǎn)向精神追求，二套房成了剛需房，三套房才是改善，原來可能一家子人住一起，現(xiàn)在可能會(huì)產(chǎn)生夫妻、老人、孩子各買一套房的需求。

B 價(jià)格：精裝房促成樓市進(jìn)入萬元時(shí)代

太原房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也一路走高。從吉屋房?jī)r(jià)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看：2017年1月，太原房?jī)r(jià)在7824元/平方米，而到了8月，這一數(shù)據(jù)上探至9679元/平方米的價(jià)位，再到12月份，房?jī)r(jià)越過了10030元/平方米的萬元線。

記者從市場(chǎng)上獲悉，去年12月，太原城區(qū)中存量住宅均價(jià)最高的是迎澤區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為11115元/平方米，環(huán)比上漲3.8%;其次是小店區(qū)，均價(jià)為11058元/平方米，環(huán)比漲1.8%;再之后是萬柏林區(qū)10607元/平方米、杏花嶺區(qū)9995元/平方米、晉源區(qū)8821元/平方米、尖草坪區(qū)7800元/平方米。

房?jī)r(jià)上漲與土地價(jià)格上漲有密切關(guān)系。2017年，太原幾場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域激烈的土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)和結(jié)果，預(yù)示著太原土地已全線進(jìn)入“新時(shí)代”。此外，2017年8月至10月，全國(guó)多個(gè)城市樓市受到宏觀調(diào)控的影響，部分二三線城市供應(yīng)少，在入市項(xiàng)目增加下，市場(chǎng)活躍度提高，房?jī)r(jià)上漲。另外，目前，房地產(chǎn)精裝越來越流行，精裝房無處不在。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)各地的精裝房比例正在逐年提升，房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入“精裝”時(shí)代。

2018年成交預(yù)判

太原綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“太原房?jī)r(jià)在8000元/平方米左右時(shí)，樓面地價(jià)成本占比5%-10%，而現(xiàn)在占比20%。過去五六年間，太原房?jī)r(jià)漲了15%左右，比較平穩(wěn)。”太原保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2017年，太原主力在售項(xiàng)目精裝項(xiàng)目比例遠(yuǎn)高于2016年，而精裝的成本占比基本為15%-18%，成本增加，價(jià)格上漲是必然。高品質(zhì)精裝修商品房將在一定程度上推高房?jī)r(jià)，這種態(tài)勢(shì)在2018年將繼續(xù)。

C 產(chǎn)品：類高端產(chǎn)品增加

隨著熱門地塊地價(jià)的一路走高，以及剛需、改善市場(chǎng)的跌宕起伏，加上調(diào)控因素的影響，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始布局高端產(chǎn)品，并以此來最大限度地減少調(diào)控和地價(jià)上升對(duì)自身發(fā)展的影響。

以太原市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析，剛需產(chǎn)品市場(chǎng)和類高端產(chǎn)品市場(chǎng)呈現(xiàn)出逆勢(shì)升溫的態(tài)勢(shì)，成交一路走高，成為當(dāng)下樓市的亮點(diǎn)。  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著全國(guó)樓市的進(jìn)一步理性化，投資、投機(jī)行為進(jìn)一步減少，針對(duì)剛需的小戶型、毛坯房產(chǎn)品將會(huì)進(jìn)一步受到影響，而針對(duì)改善、自住等的類高端產(chǎn)品，則會(huì)成為房企在市場(chǎng)中瞄準(zhǔn)的新市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，類高端產(chǎn)品出現(xiàn)成交占比上漲，主要原因是高端需求客戶群的需求支撐。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范、升級(jí)，類高端、高端樓市產(chǎn)品和物業(yè)也一路升級(jí)、完善，不論是設(shè)計(jì)、配套、文化附加值等方面都更符合高端客戶群的需求。這部分客戶群的需求會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生引導(dǎo)作用。

從事房屋中介經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的李建明表示，類高端產(chǎn)品購(gòu)房人群，一般都有過一到兩次以上的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)谫I房時(shí)更看重太原樓市的長(zhǎng)期走勢(shì)，短期波動(dòng)對(duì)他們影響有限，稀缺性決定著樓盤的升值空間。因此，這也激勵(lì)越來越多的房企布局高端產(chǎn)品線。

2018年產(chǎn)品預(yù)判

太原高樓面地價(jià)地塊頻出，容積率平穩(wěn)走低，推動(dòng)新一年以類高端、改善型產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場(chǎng)進(jìn)一步走向新的創(chuàng)新方向。改善需求釋放，細(xì)分市場(chǎng)導(dǎo)致改善產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣性，產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化，結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，升級(jí)居住舒適度成為新一年房企競(jìng)爭(zhēng)的主力點(diǎn)。功能型改善產(chǎn)品、別墅產(chǎn)品供應(yīng)將進(jìn)一步增加。

D格局：城市框架縱橫擴(kuò)張 熱點(diǎn)片區(qū)活力延續(xù)

在2017年之前，太原著重解決城市發(fā)展基礎(chǔ)性問題，城市框架小，城建也是在現(xiàn)有框架下的城市更新與發(fā)展，注重基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展與城市面貌的更新。2017年太原城市發(fā)展的兩大引擎就是城中村改造和晉陽湖片區(qū)的建設(shè)。

此外，2017年，太原通過了“一主一副多組團(tuán)”的都市區(qū)城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃?！耙恢鳌奔刺行某菂^(qū)(南高速環(huán)以北部分)，“一副”即太榆中心城區(qū)(晉源-小店-榆次)，“多組團(tuán)”即清徐、陽曲、太谷(農(nóng)谷)、徐溝、西谷、修文、泥屯等多個(gè)產(chǎn)城融合組團(tuán)。城市四條邊界縱橫擴(kuò)張，將把城市框架進(jìn)一步拉大。

根據(jù)規(guī)劃，太原將提升完善太原、晉中兩個(gè)城市綜合中心，重點(diǎn)構(gòu)建汾東現(xiàn)代服務(wù)中心;大力培育清徐、陽曲、太谷(農(nóng)谷)、徐溝、修文、泥屯、西谷等組團(tuán)中心，同步優(yōu)化提升迎新、下元、北營(yíng)、晉源、朝陽、高教新區(qū)、榆次老城等片區(qū)中心，形成集中體現(xiàn)太原都市區(qū)對(duì)外開放水平、綜合服務(wù)能級(jí)、地域文化特色和現(xiàn)代文明水平的核心空間。

按照“一主一副多組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建由航空、都市區(qū)高速公路網(wǎng)(兩環(huán)、八射、七連)、城市快速路網(wǎng)、高速鐵路和城市軌道交通網(wǎng)組成的一體化現(xiàn)代交通體系。這些區(qū)域的樓市值得期待。

與此同時(shí)，太原重點(diǎn)打造五大副中心——晉陽湖片區(qū)、高鐵南站地區(qū)、漪汾區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)西、三給片區(qū)。

此外，隨著城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，2018年還將有不少六城區(qū)等熱點(diǎn)地段的項(xiàng)目入市，這些區(qū)域由于配套齊全、交通路網(wǎng)成熟，仍然會(huì)成為樓市關(guān)注的熱點(diǎn)。

2018年區(qū)域預(yù)判

目前，晉陽湖及長(zhǎng)風(fēng)西片區(qū)是老牌熱點(diǎn)區(qū)域，未來熱度不減;漪汾片區(qū)作為老城核心，土地稀缺，隨著新城、融創(chuàng)等的進(jìn)入，逐步實(shí)現(xiàn)老城的騰飛;高鐵南站地區(qū)在萬科及富力的帶動(dòng)下，熱度逐步攀升，目前仍有大量土地存量;三給片區(qū)定位北部生態(tài)區(qū)，在萬科、富力、旭輝相繼進(jìn)入下，將成為未來新的熱點(diǎn)區(qū)域。

太原保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，去年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與城市發(fā)展高度統(tǒng)一，相互融合，房地產(chǎn)發(fā)展是城市框架發(fā)展下的城市面貌的更新，但縱深發(fā)展不夠。2017年恒大地產(chǎn)在綜改區(qū)拿地，2018年太原城市縱深發(fā)展的苗頭顯露出來，預(yù)計(jì)在2019年，受地鐵、綜改區(qū)發(fā)展等利好的帶動(dòng)，太原城市框架將進(jìn)一步向縱深發(fā)展。