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從全國國土資源工作會議上獲悉：截至目前，全國劃定永久基本農(nóng)田15.5億畝，城市周邊永久基本農(nóng)田保護比例由45%上升到65%，5年來全國建設(shè)占用耕地1560萬畝，補充耕地2259萬畝，數(shù)量占補有余，質(zhì)量總體穩(wěn)定。新增建設(shè)用地計劃在連續(xù)4年減少的基礎(chǔ)上，今年再減少20萬畝，其中占用耕地規(guī)模也相應減少。

2018年開年以來，蘭州樓市微調(diào)為市場帶來一絲不同的氣息。除此之外，自2017年10月以來，短短3個月時間，全國有近20個城市和地區(qū)發(fā)布了人才引進政策。而這些政策大多采用落戶以及購房**等措施。

對于房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生的變化，21世紀經(jīng)濟報道記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房地產(chǎn)調(diào)控正在發(fā)生微小變化，但總體趨緊的基調(diào)并未改變。人民日報于1月15日撰文指出，部分地方樓市政策調(diào)整屬于對前期政策中剛性、粗糙部分的適時修正。在“房子是用來住的，不是用來炒的”已成為全社會強大共識的背景下，中國樓市從嚴調(diào)控的基調(diào)不會改變、長效機制建設(shè)的步伐不會放慢、防范和化解風險的決心不會動搖。

開啟“一城多策”

2017年這一年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有?？傮w而言，在“房住不炒”總基調(diào)之下，各地政府密集發(fā)布“一城一策”，甚至是“一城多策”調(diào)控政策。然而，這一基調(diào)將因市場環(huán)境變化而轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙怀嵌嗖摺薄?

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年，年內(nèi)全國接近110個城市與部門(縣級以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達270次以上。

總體來看，2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時短期調(diào)控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度，推動長效機制的建立健全。

不過，進入2018年以來，自蘭州開始的樓市微調(diào)政策引發(fā)了業(yè)界對調(diào)控是否放松的再次思考。蘭州市近期調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策稱，**區(qū)買房三年后才能交易，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策。同時，城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

除此之外，包括青島、南京等近20個城市發(fā)布了吸引人才的政策。而這些政策大多與落戶和購房**有關(guān)。

1月15日，新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，總體而言，調(diào)控松動是必然的，但調(diào)控松動的邏輯與過去不同?！耙郧罢{(diào)控的邏輯是，市場好的時候拼命壓，市場不好的時候就拼命拉。但在‘房住不炒’前提下，未來調(diào)控松動將圍繞住的前提大做文 章?！?

究竟如何圍繞“房住不炒”進行調(diào)控呢?具體而言，歐陽捷認為，吸引人才就是一種方式。調(diào)控不可能不讓城市發(fā)展，而各大城市群也需要依賴發(fā)展贏得城市間的競爭。因此，各城市還需要做大經(jīng)濟。通過吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人才就是一種方式。此外，歐陽捷認為，以去庫存的名義放松調(diào)控也是一種方式。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2018年樓市調(diào)控將開啟“一城多策”模式。

供給端細化

調(diào)控適度修正并不意味樓市未來會迎來上漲行情。

其中，信貸是影響樓市未來的重要因素。關(guān)注點將更多集中于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經(jīng)濟增長向好趨勢不變，就業(yè)情況保持良好，同時金融嚴監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。

歐陽捷也認為，隨著全球量化寬松結(jié)束，央行也在收緊信貸政策。房地產(chǎn)所能獲得的資源渠道越來越少，而利息卻在走高。限貸不可能放松，一旦放松將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。因此，歐陽捷認為，房價在2018年不具備暴漲基礎(chǔ)。不過，歐陽捷預測，限價在2018年可能會在相對合理范圍內(nèi)放松。房價環(huán)比不上漲在2018年不會再被強調(diào)。因2017年過度限價而造成的市場扭曲在2018年可能會得到修正。

“展望2018年，隨著調(diào)控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國家貨幣政策的收緊，我們預計三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而我們必須看到主要的一、二線城市庫存量目前還是處于歷史低點，大部分城市的庫存去化時間也維持在12個月以下，從而導致開發(fā)商在短期內(nèi)繼續(xù)擁有一定的定價權(quán)。” 仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒表示。

從成交量上看，歐陽捷預測，2018年，非都市圈的中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化將會接近尾聲，而一線熱點城市“無地可供、無房可售”的情況也將很難得到緩解，二線熱點城市將會維持常態(tài)。因此，總體而言，房地產(chǎn)銷售總量將會整體走低。

此外，易居研究院預測，2018年，全國商品房銷售面積預計下跌7%左右;全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置價格預計2018年增長10%左右;全國商品房成交均價預計2018年增長3%左右。

2018年，需要注意的是，房地產(chǎn)多主體多樣化供應格局將導致市場發(fā)生重大變化。易居研究院認為，補庫存的政策思路會強化。在總量刺激的同時，結(jié)構(gòu)調(diào)整也會積極開展。尤其是結(jié)合住房體制改革的思路，在供給端上會有細分領(lǐng)域的劃分。比如說2018年會在三元供應模式上發(fā)力，即形成完全產(chǎn)權(quán)概念的商品住房供應體系、部分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房供應體系、零產(chǎn)權(quán)的租賃住房供應體系。相關(guān)的住房供應體系也會引導不同的資金和資源導入。

“在供應長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房將會成為中國的下一個市場關(guān)注點。從長期來看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商和投 資者將迎來許多富有吸引力的商機。”周志鋒樂觀表示。