2018樓市調(diào)控第一彈!多城限購“松綁”真相!
日期：2018/01/12 來源：金融界
2018年樓市的第一個(gè)引爆朋友圈的房地產(chǎn)新聞，不是哪哪兒又加入調(diào)控大軍或者哪哪兒房價(jià)出現(xiàn)了暴跌，而是蘭州市住房保障局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》公告，明確了對部分區(qū)域松綁限購。
一時(shí)間各方解讀都席卷而來，連帶著的還有其他城市的各種隱形調(diào)控放松，仿佛2017年壓在樓市身上大山裂開了一道縫隙，馬上就會蹦出一只名為“漲價(jià)”的猴兒。事實(shí)是怎么樣呢?咱們不妨一起來看一下這兩日被頻頻提及的這些城市。
哪些城市調(diào)控放松了?
除了蘭州被官方蓋了章明確限購的放松外，被一同解讀的還有合肥、南京、武漢、鄭州等等城市。中估聯(lián)數(shù)據(jù)整理了一張限購松綁的地圖，大家一起看一下:
首先是蘭州，限購確實(shí)放松了，偏遠(yuǎn)地區(qū)限購取消，市區(qū)仍然限購但無需繳納社保證明即可買房，除此之外，所有區(qū)域都增加了限售限制，《通知》明確了個(gè)人在城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))購買的住房，滿三年方可上市交易。
其次是合肥，合肥的調(diào)控放松是源自合肥市國土局和物價(jià)局，對于市民投訴的一個(gè)回復(fù)，大意為2016年11月1日之前出讓的土地不受“限地價(jià)”調(diào)控的影響，因而被解讀為限價(jià)的放松，但其實(shí)并沒有官方文件對此蓋章，不可盡信。
最后是南京、武漢等城市的限購放松確切來說是針對人才的調(diào)控放松，這也不是近期的新聞，而是2017年的“搶人大戰(zhàn)”就開始的“松綁”，實(shí)質(zhì)上是調(diào)控政策的深化，背后是地方政府要留住人才，隨著北上廣深對人口的嚴(yán)格控制，人才去向成迷，二線城市顯然是卯足了勁要吸納人才才能獲得更好的發(fā)展。
蘭州會成為全國限購“松綁”的序章嗎?
蘭州為什么會放松限購?這種放松是否會蔓延全國?其他城市的限購“松綁”有何不同?
第一，釋放財(cái)政壓力
在土地財(cái)政依賴度沒有得到根本性解決的背景下，地方財(cái)政依舊面臨房地產(chǎn)市場低迷帶來的壓力。2017年11月，蘭州土地出讓金同比下降10.9%。這種情況繼續(xù)下去，對于地方的財(cái)政是個(gè)不小的考驗(yàn)。
第二，“因城施策”為穩(wěn)定樓市
蘭州行政調(diào)控的放松，并不是全面放松，而是有條件的、部分區(qū)域和部分人群的放松。從可能涉及的人群來看，會有一部分人從限購劃入不限購，但是與此同時(shí)，這部分劃入不限購的人，面臨的是新的限制:限售。從這個(gè)意義上講，蘭州的行政調(diào)控，是在延續(xù)”去庫存“的思路。對這種思路解讀為全國限購松綁的開始，為時(shí)尚早。
經(jīng)歷了2017年調(diào)控政策的升級和擴(kuò)圍后，很多2016年量價(jià)齊升的城市的房地產(chǎn)熱度得到了一定程度的控制。即通過行政調(diào)控的手段，基本上達(dá)到了價(jià)格穩(wěn)定、成交回歸的目標(biāo)。
然而調(diào)控政策是直接調(diào)控，從房地產(chǎn)市場的情況來看，調(diào)控政策具有一定的短期性，目的性，以及一定副作用。副作用表現(xiàn)在，可能會導(dǎo)致成交低迷，價(jià)格穩(wěn)定的背后蘊(yùn)藏著暴漲的壓力。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為資本品，成交意味著市場熱度，以及這種熱度背后的支撐的價(jià)格預(yù)期。
從市場規(guī)律來看，成交還意味著一定的市場效率。過于低迷的成交，對于房地產(chǎn)市場而言是效率低下、預(yù)期不穩(wěn)定的一種體現(xiàn)。從這個(gè)意義上說，不排除部分城市會對限購進(jìn)行松綁，從而從某種程度上恢復(fù)市場效率，在市場效率和市場穩(wěn)定性之間尋求新的平衡。
3、限購松綁其實(shí)是對人才的爭奪
其他城市的限購新政，和蘭州有極大不同，表面上是對購房者的篩選，本質(zhì)上是對人才的篩選。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，城市房地產(chǎn)的發(fā)展是資本追逐型的，具備資金的人在房地產(chǎn)市場上有優(yōu)勢。
現(xiàn)階段，特大城市和很多城市發(fā)展面臨資源、城市容量等的限制條件。而高端、具備發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬攀浅鞘邪l(fā)展最具備能動(dòng)性的力量，城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展疊加，才產(chǎn)生了所謂的限購新政。這些新政并不能從根本上改變2017年的調(diào)控格局，但是在調(diào)控的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，既是城市發(fā)展的選擇，也是各地房地產(chǎn)市場差異化的體現(xiàn)。
