公積金新政出臺頻繁、租賃市場謀求新發(fā)展方向
日期：2018/01/10 來源：山西晚報(bào)
2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，深化調(diào)控政策。在剛剛結(jié)束的這一年，太原樓市新政頻出：公積金新政最頻繁，一年間出臺很多新政實(shí)施細(xì)則;其次是限售，對樓市影響最大;最有深遠(yuǎn)影響的是租賃市場的培養(yǎng)新政，這將成為未來樓市的發(fā)展趨勢……
回顧2017年，太原房地產(chǎn)市場都出臺了哪些政策?這些政策落地后，哪些會(huì)對購房者2018年買房產(chǎn)生影響?影響會(huì)有多大呢?
A 松緊有度 公積金出臺多條新政
在公積金出臺的眾多舉措中，調(diào)整公積金買房貸款額度可謂最受關(guān)注。2017年4月1日起，太原公積金繳存職工家庭買房貸款額度上限為80萬元，其中單身職工最高貸款額度不超50萬元。這一點(diǎn)被業(yè)內(nèi)解讀為：把有購房意愿的單身職工打了個(gè)措手不及，讓單身職工選擇的余地變小。
但緊接著，關(guān)于組合貸款的門檻卻一再降低。太原市公積金管理中心客服人員表示，“如果公積金額度不夠，還可以結(jié)合商業(yè)貸款一起進(jìn)行組合貸款?！睆?017年7月3日起，太原市住房公積金管理中心在短暫中止后恢復(fù)了個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)。值得一提的是，在此之前，太原公積金管理中心只支持首次貸款“組合貸”，而放開新政后，商轉(zhuǎn)公貸款也可進(jìn)行了“組合貸”了，此舉減輕了一大部分購房者的還貸壓力。
但相關(guān)規(guī)定也較為嚴(yán)格，為了確保住房公積金貸款資金安全，降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)而存在，公積金貸款需要自然人擔(dān)保的，擔(dān)保人也有一定的條件，如果貸款沒有結(jié)清，中途就不能更換擔(dān)保人。只有結(jié)清貸款或不動(dòng)產(chǎn)證辦抵押，才可以解除擔(dān)保人的擔(dān)保，否則中途不能更換擔(dān)保人或擔(dān)保方式。
2017年7月1日，太原對住房公積金繳存基數(shù)進(jìn)行年度調(diào)整，要求繳存比例為：不低于單位10%、個(gè)人6%，不得高于單位12%、個(gè)人12%。
住房公積金適用范圍也有所提高，其中，購買、建造、翻建、大修自住住房;租賃公共租賃住房;租賃商品住房;償還購房貸款本息;支付物業(yè)費(fèi);離、退休職工;到國外或者港、澳、臺地區(qū)定居;職工死亡或者被宣告死亡;與單位解除或者終止勞動(dòng)合同關(guān)系;單位發(fā)生撤銷、解散、破產(chǎn)情形等，都可以使用公積金。
去年9月下旬，太原公積金管理中心接入全國住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺，并測試運(yùn)行，與全國住房公積金異地轉(zhuǎn)接平臺連接，意味著今后將實(shí)現(xiàn)住房公積基金“賬隨人走、錢隨賬走”，使用更為便利。
B 二手房限售 防止炒房
去年10月12日，太原市發(fā)布《控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)通知》，這標(biāo)志著太原市限售正式開啟。太原市轄城六區(qū)新購住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》的，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。
與此同時(shí)，太原也規(guī)定了拆遷安置房上市首次交易，以及繼承、離婚分割、直系親屬間贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓不受此項(xiàng)規(guī)定限制。建立二手房短期交易轉(zhuǎn)讓審查機(jī)制，對取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》未滿2年，但因債務(wù)糾紛等特殊原因確需交易轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)審查同意后方可交易轉(zhuǎn)讓。
限售令防止了炒房行為，同時(shí)也規(guī)范了二手房市場。多位業(yè)內(nèi)人士均表示，“限售令”與“限購令”同樣屬于樓市調(diào)控政策，初衷都是為了打壓炒房客。在不同點(diǎn)上，“限售”更加精準(zhǔn)地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內(nèi)難以松綁，恢復(fù)樓市的正常交易秩序。從近期部分城市出臺的樓市調(diào)控措施來看，政府手中的“牌”仍源源不斷，新的政策思路頗為值得研究。事實(shí)上，限售已經(jīng)成為更多城市調(diào)控樓市的一項(xiàng)重要手段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過“限售”，既能實(shí)現(xiàn)去庫存的導(dǎo)向，同時(shí)也可以防范各類短期資金套現(xiàn)的做法。遏制炒房的關(guān)鍵是讓炒房者無利可圖，只有預(yù)期收益下降才會(huì)遏制投機(jī)?！跋奘哿睢睉?yīng)該會(huì)在短期內(nèi)起效。
C 培育租賃市場 有效控房價(jià)
2017年進(jìn)入四季度，太原市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，太原樓市向租賃市場邁進(jìn)，緩解了住房供需矛盾。
太原將扶持專業(yè)化住房租賃企業(yè)，充分發(fā)揮市場作用，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，向規(guī)模化、集約化、專業(yè)化方向發(fā)展，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。
與此同時(shí)，太原還將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的存量房源依法向社會(huì)出租。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化運(yùn)作模式。
政府也將逐步轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼，完善租賃補(bǔ)貼制度，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
