商品房預(yù)售許可證 你真的弄懂了嗎
日期：2017/06/05 來源：山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)
買房是一個復(fù)雜而又艱辛的過程，在這個過程中，買家會碰到各種各樣的問題和陷阱，買家如果不想靠碰運氣才買到一套沒任何問題的房子，第一步就是要看懂樓盤的《商品房預(yù)售許可證》。 墻上懸掛虛假預(yù)售證欺騙消費者，拿出舊預(yù)售證冒充新房預(yù)售證，忽悠消費者馬上就能辦下來預(yù)售證……雖然我市一直在嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷售，但作為購房者，也要學(xué)會真正看懂預(yù)售證。
樓盤有了《商品房預(yù)售許可證》便可公開發(fā)售了，但這張紙還包括了許多豐富有用的信息。
1、復(fù)印件無效
政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預(yù)售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預(yù)售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預(yù)售許可證必須是原件，復(fù)印件無效。
有一些發(fā)展商借口說把《商品房預(yù)售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復(fù)印件代替原件，其實卻在復(fù)印件上做了手腳，欺騙買家。很多省份地區(qū)對《商品房預(yù)售許可證》增發(fā)了副本，正本與副本之間的區(qū)別只是副本上多了“副本”字樣，其內(nèi)容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發(fā)展商就算不便展示預(yù)售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。
2、附圖必須同時懸掛
《商品房預(yù)售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預(yù)售項目進(jìn)行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預(yù)售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標(biāo)示。買家認(rèn)真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無良發(fā)展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過小區(qū)的情況也就不會發(fā)生了。
在預(yù)售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置?！边@就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應(yīng)。
目前絕大多數(shù)的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細(xì)規(guī)劃狀況。有購房者要求售樓人員出示預(yù)售許可證附圖，但一般樓盤的售樓人員都會裝傻：哪來的什么附圖!按照規(guī)定，買家其實可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。
3、防止超面積銷售
在預(yù)售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預(yù)售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預(yù)售房屋棟號及層數(shù)”，買家要認(rèn)真核查自己要買的那套房子是否在預(yù)售的范圍內(nèi)。如果買了不在預(yù)售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預(yù)先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產(chǎn)證。
超面積銷售是目前市場上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達(dá)到預(yù)售條件的，如果是未交地價而不能預(yù)售的，買家可能會得不到房產(chǎn)證，沒了就有可能爛尾。
4、預(yù)售款須入專用帳戶
在預(yù)售許可證上，有預(yù)售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用大。發(fā)展商所得到的預(yù)售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產(chǎn)局，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項目的建設(shè)。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險。
由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預(yù)售款是要先向政府部分申請，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會多設(shè)置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預(yù)售款在專用帳戶里，大部分預(yù)售資金在自已的帳戶里，當(dāng)然開發(fā)商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預(yù)售證上的專用帳戶里。
5、有效期
《商品房預(yù)售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從XX年XX月XX日起計算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因為有的土地使用權(quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。
《商品房預(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護(hù)。
6、商品房買賣合同號
發(fā)證機(jī)關(guān)會在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從XX號到XX號是該預(yù)售許可證的合法合同。例如該預(yù)售許可證允許預(yù)售1000套房子，發(fā)證機(jī)關(guān)只會給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標(biāo)上了編號，只有在這些編號內(nèi)的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。
有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會拿不在規(guī)定編號內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進(jìn)行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時候，發(fā)展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進(jìn)行對照。
另外，預(yù)售許可證上還有一項編號是“X房預(yù)字第XX號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。
7、查詢與投訴
在《商品房預(yù)售許可證》上，有“發(fā)證機(jī)關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業(yè)務(wù)人員的電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能有效、直接地發(fā)展商。
說了這么多，大家都對預(yù)售證有沒有更深入的了解，小編今天要介紹的是5月下旬新獲得預(yù)售證的樓盤，這些樓盤的預(yù)售可是在房管局真正登記過的，一起來看看你家所在的項目樓盤有沒有商品房預(yù)售許可證吧!
太原碧桂園
均價：8500元/㎡
項目地址：人民南路與化章街交叉口往西100米
山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)為您提供太原碧桂園銷售熱線：0351-5623777
最新動態(tài)：太原碧桂園二期5月20日認(rèn)籌盛啟，520為愛筑家給心愛的她一生承諾，給心愛的她一套五星好房 ，建筑面積約115㎡-210㎡闊景洋房5月28日已經(jīng)盛大開盤。此次開盤針對二期34#、35#、36#、37#樓，認(rèn)籌戶型為120㎡三居、148㎡四居、210㎡四居。
太原碧桂園34#、35#、36#、37#樓預(yù)售公告
經(jīng)(2017)并商房預(yù)售字第0065號商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)以下建筑物準(zhǔn)予預(yù)售：
預(yù)售單位：太原昊奕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法人代表：楊文杰
項目名稱：太原碧桂園34#、35#、36#、37#樓
監(jiān)管銀行：興業(yè)銀行太原親賢支行
監(jiān)管銀行監(jiān)管帳號：485050100100265210
建筑物位置：華章西街99號
可銷售面積：住宅：85054.18㎡
交付日期：2019年8月30日
2017年5月19曰
太原恒大江灣
均價：商鋪16000元/㎡起
項目地址：龍城北街與平陽路交匯處西南角
山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)為您提供太原恒大江灣銷售熱線：0351-7823333
最新動態(tài)：恒大江灣建面約98-168㎡匠心空間額外98折特惠優(yōu)先享。1#樓商鋪5月27日晚8:18已經(jīng)盛大開盤，建面約35-248㎡臨街旺鋪，16000元/㎡起。住宅只開東戶105平，均價14000-15000元/㎡。
恒大江灣1號樓預(yù)售公告
經(jīng)(2017)并商房預(yù)售字第0067號商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)以下建筑物準(zhǔn)予預(yù)售：
預(yù)售單位：太原恒德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法人代表：顧朝暉
項目名稱：恒大江灣1號樓
監(jiān)管銀行：興業(yè)銀行股份有限公司太原分行
監(jiān)管銀行監(jiān)管賬號：485160100100011687
建筑物位置：龍城北街196號
可銷售面積：住宅：33573.48㎡，非住宅：3450.38㎡
交付日期：2019年6月30日
2017年5月26日
漫香堤(沙溝城中村改造項目)1#樓預(yù)售公告
經(jīng)(2017)并商房預(yù)售字第0072號商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)以下建筑物準(zhǔn)予預(yù)售：
預(yù)售單位：山西宸晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法人代表：高貴發(fā)
項目名稱：漫香堤(沙溝城中村改造項目)1#樓
監(jiān)管銀行：中國光大銀行股份有限公司太原體育路支行
監(jiān)管銀行監(jiān)管賬號：502101880006888
建筑物位置：大井峪街13號
可銷售面積：住宅：30122.1㎡，非住宅：5253.69㎡
交付日期：2018年5月31日
2017年5月27日
尚錦公寓A#商住樓、B#辦公樓、C#商住樓銷售公告
經(jīng)(2017)并商房銷售字第0004號商品房銷售許可證批準(zhǔn)以下建筑物準(zhǔn)予銷售：
銷售單位：山西昌泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法人代表：景洪瑞
項目名稱：尚錦公寓A#商住樓、B#辦公樓、C#商住樓
建筑物位置：太原市經(jīng)園路46號
建筑面積：117300.8㎡
竣工日期：2011年10月24日
2017年5月19日
怡佳天一城
均價：毛坯9500元/㎡
項目地址：新晉祠路與龍城大街交匯處
山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)為您提供怡佳天一城銷售熱線：0351-6229999
最新動態(tài)：怡佳天一城位于晉陽湖周邊，新晉祠路與龍城大街交匯處。怡佳·天一城新的一期正在籌備中。目前尾房在售，毛坯房均價9500元/平米，剩余228㎡、305㎡大戶型，非毛坯房已經(jīng)售完。支持一次性、按揭付款，優(yōu)惠：全款98折，按揭99折。工程進(jìn)度：現(xiàn)房。
怡佳·天一城11號、12號、13號、15號樓預(yù)售公告
經(jīng)(2017)并商房預(yù)售字第0066號商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)以下建筑物準(zhǔn)予預(yù)售：
預(yù)售單位：山西榮佳森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法人代表：羅愛紅
項目名稱：怡佳·天一城11號、12號、13號、15號樓
監(jiān)管銀行：中行并州北路支行
監(jiān)管銀行監(jiān)管賬號：140477073977
建筑物位置：濱湖街29號
可銷售面積：住宅：129789.26㎡
交付日期：2019年12月30日
2017年5月25日
