平均每月1.5個(gè)政策，涉及公積金、房貸利率、舊改……2019年太原究竟經(jīng)歷了什么！

山西房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)  2020/01/02

時(shí)光荏苒，白駒過(guò)隙，不知不覺(jué)2019年就要過(guò)去了。各行各業(yè)都在忙著寫(xiě)年終總結(jié)，那么關(guān)于樓市的年終總結(jié)究竟是哪般呢？

今年的太原樓市像“過(guò)山車”一樣，經(jīng)歷了起起起起伏，各種劇情精彩紛呈。為此，山西房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)獨(dú)家策劃了系列專題——《再見(jiàn)2019，太原樓市年終“講”》，帶領(lǐng)大家回顧今年樓市大事件，揭秘那些鮮為人知的樓市內(nèi)幕。

2019年的樓市，春暖、夏熱、秋涼、冬冷四季變換。其中，政策對(duì)房地產(chǎn)供需兩端均產(chǎn)生了明顯的影響，成為決定房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的關(guān)鍵性因素。通過(guò)對(duì)全年行業(yè)政策調(diào)控進(jìn)行回顧與總結(jié)，有助于我們更好地判斷與理解2020年房地產(chǎn)政策趨向。因此，今天總結(jié)的主題，圍繞2019年樓市政策而展開(kāi)。

那么今年都出臺(tái)過(guò)哪些新政呢？讓我們一起來(lái)回顧吧！

據(jù)小編不完全統(tǒng)計(jì)，在2019年，太原市政府總共出臺(tái)了房產(chǎn)相關(guān)政策18項(xiàng)，在這眾多政策中，有幾項(xiàng)還是對(duì)購(gòu)房者及太原樓市影響比較大的，讓我們一起來(lái)看看吧！

01 公積金

據(jù)小編不完全統(tǒng)計(jì)，2019年度，搜索關(guān)鍵詞“太原公積金”，共出現(xiàn)6個(gè)詞條——

4月15日，國(guó)管公積金新政開(kāi)始執(zhí)行，對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”；

5月21日，新增兩種情況可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金：繳存職工與單位解除或終止勞動(dòng)關(guān)系，住房公積金賬戶封存滿6個(gè)月，未在異地繼續(xù)繳存；公積金賬戶無(wú)擔(dān)保、凍結(jié),且無(wú)未結(jié)清的住房公積金貸款；

6月21日，太原住房公積金管理中心宣布：半年內(nèi)不規(guī)律繳納公積金影響正常貸款；

10月23日，職工辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)時(shí)，不再提交紙質(zhì)提取申請(qǐng)書(shū)；

12月3日，住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)以及住房公積金異地貸款等業(yè)務(wù)均可辦理；

12月8日，山西人可以通過(guò)支付寶查詢公積金和公積金貸款余額了，多數(shù)地區(qū)還能用手機(jī)刷臉秒查。

公積金頻繁調(diào)整，看似偶然，實(shí)則必然。這其中隱藏的一些“道道”還是要看清楚一些。

首先，配合樓市調(diào)控。公積金貸款作為樓市的一個(gè)政策工具，今年太原的公積金政策在提取范圍、貸款年限等方面出現(xiàn)的系列調(diào)整，在樓市調(diào)控進(jìn)程中起到了重要作用。

其次，保障剛需利益。大部分使用公積金的購(gòu)房群體，都屬于剛需。因此，在公積金使用、提取、貸款額度等方面作出調(diào)整，有利于保障剛需群體的利益。

再次，強(qiáng)化便民功能。公積金不是擺設(shè)，光好聽(tīng)不好用是不行的，從公積金政策調(diào)整情況來(lái)看，公積金的使用也越來(lái)越方便了。

02 LPR

2019年8月25日，一個(gè)歷史性的時(shí)刻，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告——

10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

緊接著，11月20日，第四次貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)結(jié)果出爐：1年期LPR為4.15%，較前次下降5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.80%，較前次下降5個(gè)基點(diǎn)。5年期LPR迎來(lái)首次下調(diào)。

12月28日，LPR再出重磅消息！

從明年3月1日開(kāi)始，推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，從貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR轉(zhuǎn)換，原則上這一轉(zhuǎn)換應(yīng)于2020年8月31日前完成。

這時(shí)，購(gòu)房者有了兩個(gè)選擇：

選擇一，選擇固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平

選擇二，選擇“LPR+加點(diǎn)”利率。LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，LPR每月公布一次，可升可降。也就是說(shuō)，選擇“LPR+加點(diǎn)”利率，你以后的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。

同時(shí)，有銀行房貸的人，明年3月到8月間任意時(shí)點(diǎn)需要和銀行重簽貸款合同，進(jìn)行“換錨”。但房貸利率和此前的一致，即5.39%。盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)，因?yàn)?.59%的點(diǎn)差已經(jīng)固定。

對(duì)于太原的購(gòu)房者而言，應(yīng)該如何選擇呢？

對(duì)于貸款剩余期限較短，貸款剩余額度也較少的購(gòu)房者，兩種方式的差別不大。但對(duì)于貸款額度和貸款年限都比較長(zhǎng)的購(gòu)房者，選擇隨行就市更有利。

那么，LPR對(duì)于太原的購(gòu)房者會(huì)造成哪些方面的影響呢？

對(duì)此，小編認(rèn)為，這一政策的出臺(tái)，指向性非常明顯，就是堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”，從短期來(lái)看，它僅僅會(huì)對(duì)少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對(duì)絕大多數(shù)的太原購(gòu)房者而言，影響“微乎其微”。

2020年，如果LPR利率繼續(xù)下調(diào)，首套、二套房貸的最低利率也會(huì)隨著下調(diào)，但是，這僅指最低利率，實(shí)際發(fā)放貸款的利率還會(huì)受到調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預(yù)計(jì)在2020年很難會(huì)出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。

03 舊改

2019年11月1日，山西省發(fā)改委、省住建廳發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展全省保障性安居工程2020年第一批老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃申報(bào)工作的通知》（后簡(jiǎn)稱《通知》），明確我省建成于2000年前的老舊小區(qū)可申報(bào)改造。

此外，前段時(shí)間，《關(guān)于太原市既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見(jiàn)》開(kāi)始征求意見(jiàn)了，“意見(jiàn)”指出，既有住宅加裝電梯工作遵循“業(yè)主自愿、政府引導(dǎo)、保障安全”的原則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本單元、本幢或本小區(qū)房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂協(xié)議方可加裝。

同時(shí)，“意見(jiàn)”要求同時(shí)滿足四個(gè)條件：

1. 具有合法的權(quán)屬證明；2. 未列入棚戶區(qū)(危舊房)、城中村改造等拆遷和改造計(jì)劃；3. 已建成投入使用的無(wú)電梯住宅；4. 符合城市規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全及安全疏散等要求。

小編預(yù)計(jì)，2020年，將成為舊改的“爆發(fā)之年”。

對(duì)于住在老舊社區(qū)的人而言，房子維修了，立面好看了，可以享受的服務(wù)更多了，何樂(lè)而不為呢？老房子賣(mài)相好了，要轉(zhuǎn)手也相對(duì)更加容易。

04 “放寬落戶”＆“限購(gòu)”

在剛剛過(guò)去的圣誕，全國(guó)人民收到一個(gè)大禮——取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300—500萬(wàn)的大城市落戶條件。

很多人就說(shuō)：“這相當(dāng)于放開(kāi)了限購(gòu)啊，只要是太原戶口，就可以獲得太原的購(gòu)房資格?！?

對(duì)此，小編有一些看法：

1. 在太原，全面放開(kāi)限購(gòu)在短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)，但是房地產(chǎn)所扮演的角色目前仍難以改變；2. 放寬落戶引進(jìn)人才只是一條捷徑，是放開(kāi)限購(gòu)的“遮羞布”，至于全面放開(kāi)限購(gòu)，很難有城市敢這么走，因?yàn)檫@直接與上層政策相悖，畢竟曾經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)城市的下場(chǎng)，大家已經(jīng)看到了。

05 房住不炒

在公積金、人才落戶等政策進(jìn)行的同時(shí)，“房住不炒”、“因城施測(cè)”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍然會(huì)是主旋律。

12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)。在房地產(chǎn)政策方面，會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，應(yīng)全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

讓我們回到太原本身，從7月開(kāi)始，太原樓市整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，這樣的趨勢(shì)相信也是由調(diào)控導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)在2020年，在“房住不炒”的調(diào)性之下，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)太大的漲幅。

總體來(lái)說(shuō)，今年太原的購(gòu)房政策趨于放寬，公積金政策出臺(tái)最多，其次是商貸方面全國(guó)性的LPR相關(guān)政策的調(diào)整，然后是人才引進(jìn)等政策的實(shí)施，給了年輕人更多的機(jī)會(huì)。

除此之外，還有一些小政策的出臺(tái)，比如，2019年10月，多家銀行密集出臺(tái)了各項(xiàng)管控措施，對(duì)信用卡資金用于房地產(chǎn)類商戶的交易嚴(yán)加管控，禁止信用卡資金流入房地產(chǎn)類相關(guān)領(lǐng)域，透支信用卡湊首付不好使了；城鎮(zhèn)居民新建住宅的燃?xì)夤こ贪惭b費(fèi)納入房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交房時(shí)不得在房?jī)r(jià)外向用戶收取燃?xì)夤こ贪惭b費(fèi)。

通過(guò)以上政策，我們可以來(lái)預(yù)測(cè)一下太原樓市明年的方向——

1. 限購(gòu)將繼續(xù)進(jìn)行；

2. 房貸利率雖有影響，但不會(huì)很大，對(duì)二套房、多套房擁有者的牽制力度將繼續(xù)增大，炒房行為或?qū)⒌玫揭种疲?

3. 城市擴(kuò)張對(duì)人才的需求度會(huì)越來(lái)越高，這也將成為推動(dòng)太原樓市發(fā)展的動(dòng)力，更是促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力；

4. 舊改與城改將“齊頭并進(jìn)”。

2019即將過(guò)去，2020很快到來(lái)，2020年的樓市，決定值得期待。

果斷賣(mài)，大膽買(mǎi)，擦亮眼，別踩坑。這是小編送給大家的箴言。

欲知太原樓市詳細(xì)信息，請(qǐng)?zhí)砑咏o利姐微信咨詢，微信號(hào)gracelyh2016。