2018太原樓市年終報告之預(yù)測,2019太原樓市,我對你有信心
山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng) 2018/12/28
2018年太原房地產(chǎn)市場處于高位,但基本結(jié)束快速增長勢頭;
2019年還未開始,便以被預(yù)測為“平穩(wěn)”……
真的如此嗎?
一、太原2018樓市現(xiàn)狀
2018年年末臨近,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢逐漸明朗,一線城市以及熱點二線城市的房價環(huán)比下跌。三四線城市的房價雖然讓處于漲勢,但是上漲動力明顯不足。
以太原為例——
10月新房房價均價為:13165元/㎡,環(huán)比下跌1.92%,這也是一年多以來太原房價首次下跌;
11月太原均價13158元/㎡,環(huán)比下降0.6,連續(xù)下降第二個月;
12月太原均價13258元/㎡,房價不再下跌,環(huán)比上浮1.01%……
2018樓市上半年經(jīng)歷了漲幅過快,房價過高,再到被約談緊急限購的過程,再到下半年的價格平穩(wěn),可謂是跌宕起伏的一年。
上半年房價上漲速度快,主要有以下幾個原因:
貨幣化城改效果明顯
貨幣化城改后,買房收房租成為大部分人的選擇,于是全款買房瞬間沖擊了周邊的樓盤,帶動全市房價上漲。

土地供應(yīng)量不足,取證慢
2018年全年共有32個地塊公開拍賣,其中21宗土地成功賣出。賣地面積約1259719.26㎡;而截止到7月,僅有三宗地塊成交,面積約為67174.2㎡,僅為全年成交面積的5.3%。剩余94.7%全部為8月后成交。

住宅市場供求量不足
根據(jù)朗潤智業(yè)的統(tǒng)計,2018年上半年供求量同比2017年持平,均價同比上漲27%。
住宅市場2014-2017年上半年供求量持續(xù)上升,2018年上半年市場累計供應(yīng)339.74萬單,累計成交375.58萬,與2017年同期持平,成交均價11,993元/㎡,均價上漲幅度較大。

2017年-2018年上半年市場除個別月份外,供求比均小于1,市場供不應(yīng)求狀況明顯,供應(yīng)相對緊缺,市場以去化舊有賬存為主。
并且,從2018上半年的銷售面積來看,小面積稀缺,剛需群體購房受限。
2018樓市下半年樓市限購效果明顯,限制了一部分需求,同時有新房入市,房價漲幅放緩。
外地客戶置業(yè)比例收窄
本次限購與外地客戶的影響較大,太原樓市中,外地剛需及改善客戶比例較大,剛需項目的非本市客戶占比高達(dá)80%,高端項目外地客戶也高達(dá)30%,限購實施后外地客戶減少。

限貸提高改善類客戶的資金成本
太原目前處于改善主導(dǎo)型市場,2017年改善類占比58%,主力總價段在100-150萬元,2018主力總價提高到130-200萬元,限貸提升改善客戶的首付成本及貸款成本。
二、2019年太原樓市預(yù)測
總體來說,2018年是太原樓市大跨步發(fā)展的一年,不論是開發(fā)商的進(jìn)駐數(shù)量還是樓市的成長空間,都有很大的提升。在2018年末,我們可以通過一些現(xiàn)象來預(yù)測2019年樓市走勢,判斷2019樓市的銷售情況。
土地市場回歸理性
2018年,在樓市調(diào)控政策收緊的大背景下,土地市場整體呈現(xiàn)出“降溫”態(tài)勢。預(yù)計2019年,房企拿地將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度,土地市場回歸理性。
限購政策對部分購房者“松綁”
2018年7月限購正式執(zhí)行,到2019年1月就滿半年的時間,屆時,會有一部分因限購影響買房的購房者,尤其是剛需群體,在社保證明及收入證明方面會滿足條件,限購對他們開始“松動”。屆時,樓市將會出現(xiàn)新的購房群體。
人才落戶政策也會間接增大需求
太原出臺了相關(guān)“人才落戶政策”,人才引進(jìn)力度空前。同時,太原作為山西省省會城市,對于周邊縣市人口有極大的吸引力,熱口的大規(guī)模聚集必然引起房價的上漲。
二青會的舉辦,是城市房價上漲的機會
2019年太原承辦青運會,作為主要比賽區(qū)域,一定會獲得大量的關(guān)注度,周邊的房價也會順勢上漲,屆時將會帶動其他區(qū)域版塊價格上漲。
地鐵規(guī)劃建設(shè),提升城市發(fā)展程度的同時拉動購房需求
地鐵一響,黃金萬兩,2號線預(yù)計2020年開通,3號線已在勘探,1號線預(yù)計2019年開工,未來太原地鐵全面建成,整體房價必然大漲。
庫存儲備量增加
從下圖可以看出,2019年預(yù)計有近40個項目入市,未來太原樓市的庫存量會大增,對于購房市場是大的觸動。

總體來講,2019年對太原樓市來說,將是充滿活力的一年,供求同時增長,對開發(fā)企業(yè)和購房者都是機會。
還是那句話,房價不會漲太多,但絕不會下降,所以要買房,請盡早,不要妄想觸底。
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