2018太原樓市年終報(bào)告之政策篇：平均每1.8個(gè)月出臺1個(gè)政策，這一年太原樓市究竟經(jīng)歷了什么！

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2018/12/26

2017年太原樓市新政頻發(fā)，2018年，樓市分類調(diào)控持續(xù)深化。

“限購、限售、限貸”三限高壓、公積金政策以及租賃住房等政策得到延續(xù)并進(jìn)一步完善深化，尤其是“史上最嚴(yán)限購”5.14調(diào)控政策的出臺，使得市場迅速回歸理性，“房住不炒”深入人心，影響深遠(yuǎn)。

總的來說，2018年，太原樓市調(diào)控持續(xù)收緊，在分類調(diào)控的基礎(chǔ)上加大了對投機(jī)炒房的抑制，增加了對剛需購房的支持。

那么今年都出臺過哪些新政呢？讓我們一起來回顧吧！

在2018年，太原市政府總共出臺了房產(chǎn)相關(guān)政策22個(gè)，在這眾多政策中，有幾項(xiàng)還是對購房者及太原樓市影響比較大的，讓我們一起來看看吧！

一、人才政策

自2018年2月起，我市共出臺三次人才引進(jìn)政策：

*太原在人才落戶方面“大膽突破”，將落戶與就業(yè)脫鉤，且各類人才配偶、子女、父母均可隨遷。

*對符合條件的人才在太原購買首套住房的，五年服務(wù)期滿分別給予20萬、10萬、5萬元的購房補(bǔ)貼。

*山西省還設(shè)立人才領(lǐng)域獎(jiǎng)，優(yōu)秀人才最高獎(jiǎng)勵(lì)50萬。

解析：

太原此次放出的“史上最寬松”人才引進(jìn)政策原則上應(yīng)該是可以推動房價(jià)上漲的。人才政策變相地降低了限購門檻，將人才吸引來之后，直接推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場，明顯帶來房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。

但太原似乎并沒有做好吸引人才后留住人才的準(zhǔn)備，因此簡單吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動。但搶人大戰(zhàn)更大的原因是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)致人們對城市未來價(jià)值空間的高度預(yù)期。

二、限購政策

今年5月14日，太原限購政策的正式出臺，立刻引發(fā)了太原房地產(chǎn)市場的軒然大波。

有人自嘲說，后來的我們終于攢夠了房子的首付，卻沒有了買房的資格；也有人說：我掏空了6個(gè)錢包湊夠了20%的首付，一夜之間，我還得再去借10萬……

解析：

一般而言，限購對房價(jià)還是起到穩(wěn)定，甚至下降的作用。太原樓市限購新政的頒布，目標(biāo)是為了堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、住房公積金政策

自2018年5月起，我市共出臺四次住房公積金政策：

*太原市住房公積金與房產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)互聯(lián)共享，可網(wǎng)上提取

*7月起調(diào)整公積金繳存基礎(chǔ)

*異地買房不得提取公積金

*太原9月30日起取消商轉(zhuǎn)公及部分商轉(zhuǎn)公

解析：

通過太原公積金的政策調(diào)整，我們可以從中窺到一些信息：

個(gè)貸資金不充裕：隨著房地產(chǎn)市場的火爆，個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)量隨之猛增，在確保職工辦理住房公積金提取的前提下，可用于發(fā)放個(gè)貸的資金并不十分充裕。

保護(hù)剛需公積金貸款：“商轉(zhuǎn)公”對正常的公積金剛需貸款業(yè)務(wù)造成了一定沖擊，與市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的精神存在矛盾。

保護(hù)銀行的利益：“商轉(zhuǎn)公”貸款是將商業(yè)銀行自營性貸款轉(zhuǎn)換成公積金貸款，大量辦理此類業(yè)務(wù)將會損害銀行的利益。同時(shí)，銀行自營性個(gè)貸發(fā)放速度趨緩，業(yè)務(wù)量減少，銀行內(nèi)部考核的壓力及利益的驅(qū)動，使絕大多數(shù)銀行不愿配合借款人辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

在2018年1月，太原政府就出臺了：太原公積金全面執(zhí)行組合貸政策。

在2018年5月，太原政府出臺了：不得拒絕購房人使用公積金貸款政策。

組合貸和直接申請公積金貸款也是一種貸款渠道，只是現(xiàn)在可以實(shí)現(xiàn)這兩種貸款方式的樓盤少之又少。在此政策的影響下，政府及相關(guān)部門是否會對此兩種貸款方式有新的政策上的放寬，還得看具體形式政策。

四、推行全裝修住宅

需要特別值得注意的是：全裝修反映的是面，精裝修則是在全裝修的基礎(chǔ)上加以升華。全裝修不一定是精裝修，,但精裝修一定是全裝修。

解析：

住房全裝修已漸行漸近。而一旦住房全部要求100%全裝修，會產(chǎn)生什么影響？

第一，杜絕通過毛坯房變相漲價(jià)問題，房地產(chǎn)價(jià)格趨向于更合理。長期以來，市場上多為毛坯交房，而全裝修成為開發(fā)商調(diào)節(jié)房價(jià)的杠桿。在市場不景氣的時(shí)候，他們往往通過剝離裝修降低總價(jià)，以促成銷售；而在市場上揚(yáng)的時(shí)候，全裝修則成為溢價(jià)的根據(jù)。

第二，有效避免個(gè)人裝修對于房屋主體結(jié)構(gòu)的破壞，以及二次裝修帶來的資源浪費(fèi)。如果消費(fèi)者買了毛坯房，個(gè)人裝修所引發(fā)的資源浪費(fèi)、環(huán)境污染、噪音擾民、效率低下、建筑安全隱患等問題備受詬病。

第三，加劇行業(yè)洗牌。全裝修住宅作為房地產(chǎn)業(yè)升級的措施之一，對于開發(fā)商各方面的能力要求更高。所以，那些專業(yè)能級較弱的中小企業(yè)，則面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

太原2019樓市政策展望

1.房產(chǎn)稅什么時(shí)候來？

2018年，圍繞房地產(chǎn)稅立法的工作在加快。9月7日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃對外公布。其中，房地產(chǎn)稅法寫入立法規(guī)劃，屬于第一類項(xiàng)目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案”。據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士預(yù)測：明年房地產(chǎn)稅有可能會納入立法，2020年前后實(shí)施的可能性存在。

2.現(xiàn)房什么時(shí)候來？

目前從國家層面來說沒有全面取消預(yù)售制，全國部分省市有的是試點(diǎn)，有的是鼓勵(lì)現(xiàn)售，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展的新現(xiàn)象，值得關(guān)注。目前，太原取消預(yù)售制條件還不成熟。有關(guān)部門表示，太原不反對現(xiàn)房銷售，但不會強(qiáng)制推行現(xiàn)房銷售。

3.關(guān)于個(gè)稅新政策

最近被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)、即將在2019年1月1日正式施行的個(gè)稅新規(guī)中關(guān)于“住房貸款利息可以減免個(gè)稅”的政策，可能也會或多或少的影響房地產(chǎn)市場。

通過抵扣可以有效減少房貸利息支出對于實(shí)際收入的影響，會促使一部分人群加速買房的行為，但是個(gè)稅繳納人群在一二線城市占比較高，三四線城市相對較少，如果執(zhí)行這一抵扣方案，很可能會導(dǎo)致一二線房地產(chǎn)市場的爆發(fā)，所以這一政策需要與房地產(chǎn)其他長期調(diào)控政策協(xié)調(diào)執(zhí)行。

2018年的樓市，春暖夏熱、秋涼冬冷，自2016年9月以來，經(jīng)歷了一個(gè)完整的降升周期。樓市降溫與政策調(diào)控緊密相關(guān)，但不可否認(rèn)的是調(diào)控力度的加大使得樓市愈加趨于穩(wěn)定。

回顧今年太原市出臺的樓市新政，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，次數(shù)達(dá)到了22次，但從多數(shù)政策來看，無一不是在利好購房者，為購房者創(chuàng)造良好的樓市環(huán)境，樓市調(diào)控政策的目的是穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)，2019年也將持續(xù)不會放松調(diào)控，進(jìn)入量價(jià)平穩(wěn)階段。