從“太原躋身全國(guó)二線(xiàn)城市”來(lái)看太原地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)

山西房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)  2017/12/01

2017年《第一財(cái)經(jīng)周刊》公布中國(guó)城市分級(jí)全榜單，其中顯示，太原市為二線(xiàn)城市。而此次的城市分級(jí)劃分評(píng)價(jià)體系有五大指標(biāo)——商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來(lái)可塑性。

二線(xiàn)城市是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的。在此前提下，城市樞紐(多以城市交通樞紐為主)的通達(dá)度越高，商業(yè)資源的集聚程度越高，而商業(yè)活躍度相對(duì)強(qiáng)，對(duì)大公司、大品牌和優(yōu)秀人才有一定的吸引力，城市人活躍度和城市人生活方式的多樣性就會(huì)隨之提高或增加，而其未來(lái)的可塑性便越強(qiáng)。

太原作為“煤都”山西省的省會(huì)城市，盡管是曾經(jīng)歷史上發(fā)展比較靠前且占據(jù)一定地位的城市，但后受制于地形及政策的因素(一、三面環(huán)山，發(fā)展擴(kuò)大不易;二、位于華北中部地區(qū)，未臨海臨邊，不易發(fā)展海外市場(chǎng);三、長(zhǎng)期以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展多樣化受限;四、長(zhǎng)期挖煤造成空氣污染較重，地下資源稀缺，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值下降等影響;五、國(guó)家政策及山西自身政策的滯后性等)，造成太原發(fā)展相對(duì)于別的城市是相對(duì)具有遲緩性的。

但盡管太原甚至山西的發(fā)展是遲緩的，但近年來(lái)太原的發(fā)展之迅猛也是有目共睹的，而其直接呈現(xiàn)在“太原榮升為二線(xiàn)城市”這樣一個(gè)結(jié)果上。

接下來(lái)，我們就以此次城市分級(jí)劃分評(píng)價(jià)體系的五大指標(biāo)——商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來(lái)可塑性來(lái)具體分析一下太原榮升為全國(guó)二線(xiàn)城市的充分理由。

城市樞紐性：一個(gè)城市的樞紐發(fā)展最大程度應(yīng)該是體現(xiàn)在城市交通樞紐上的。近年來(lái)，太原交通樞紐分別從新建地鐵、完善快速路的建設(shè)、交通路網(wǎng)的升級(jí)打造等方面推動(dòng)太原城市交通樞紐的健全。

在地鐵方面的建設(shè)：2007年太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局啟動(dòng)軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃編制工作，并委托中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制方案。在目前的方案中，共由7條軌道交通線(xiàn)構(gòu)成，總長(zhǎng)235.7公里，其中市區(qū)線(xiàn)5條，全長(zhǎng)157.39公里，共設(shè)120座車(chē)站，換乘車(chē)站15座;市域線(xiàn)2條，總長(zhǎng)75.7公里。

其中，地鐵2號(hào)線(xiàn)一期工程是最先于2016年開(kāi)始建設(shè)，預(yù)計(jì)2020年底投入試運(yùn)營(yíng)或運(yùn)營(yíng)階段。2017年10月7日，太原市政府發(fā)布消息，太原地鐵3號(hào)線(xiàn)、1號(hào)線(xiàn)一期、2號(hào)線(xiàn)二期工程勘察分別已于10月1日、3日、15日啟動(dòng)，為正式開(kāi)建作前期準(zhǔn)備。

交通路網(wǎng)的升級(jí)改造：太原中環(huán)快速路的建設(shè)成為太原市區(qū)首條環(huán)形快速路。中環(huán)路的通車(chē)意味著太原建設(shè)東西山城，紓解北部老城，促進(jìn)南部新城，提升中心古城有了堅(jiān)實(shí)的道路通達(dá)基礎(chǔ)。覆蓋了太原的核心城區(qū)，大大緩解了中心城區(qū)的交通壓力，其預(yù)留城市發(fā)展道路駁接通道，同時(shí)大力提升了與外環(huán)路即現(xiàn)在的環(huán)城高速通達(dá)性，拓展了城市框架，釋放城市發(fā)展新活力。

西中環(huán)建設(shè)將南延至姚村，將成為連接晉陽(yáng)湖、晉祠公園、蒙山景區(qū)等的快速化道路;南中環(huán)街主線(xiàn)將向西延伸，與太原繞城高速西環(huán)段直接連通;東中環(huán)北延工程丈子頭連接線(xiàn)(臥虎山公路至丈子頭連接線(xiàn)收費(fèi)站附近)、北中環(huán)與東中環(huán)交叉口往北路段(北中環(huán)與東中環(huán)交叉口至丈子頭連接線(xiàn))也已開(kāi)始進(jìn)行道路改造施工。

太原除此中環(huán)線(xiàn)的延伸升級(jí)外，各大路網(wǎng)的建設(shè)改造也緊鑼密鼓地進(jìn)行著。

其中，東峰路的建成通車(chē)，為東山片區(qū)新增了一條南北通向的主要干道。同時(shí)定義為快速路的東山大道的規(guī)劃建設(shè)，將共同完善了東山片區(qū)路網(wǎng)體系，在拓展城市東部空間、完善東山片區(qū)路網(wǎng)體系，促進(jìn)東山城中村改造起到重要意義。

而太原南城也緊跟路網(wǎng)建設(shè)腳步。龍城大街規(guī)劃建設(shè)龍城北街和龍城南街。待建成通車(chē)后，不僅緩解太原主城區(qū)和經(jīng)濟(jì)區(qū)、機(jī)場(chǎng)、南站以及晉中市的快速銜接作用，將成為龍城新區(qū)板塊重要的東西向交通路網(wǎng)，帶動(dòng)龍城新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

同時(shí)，2017年6月，太原市曝出長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)將建APM軌道交通的消息，這標(biāo)志著，長(zhǎng)風(fēng)板塊進(jìn)入輕軌時(shí)代。如規(guī)劃圖顯示，APM線(xiàn)位置為長(zhǎng)風(fēng)西街長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)至西山城建森林公園，全長(zhǎng)約3.5公里。這條高架軌道交通或成為長(zhǎng)風(fēng)西板塊的一條觀(guān)光線(xiàn)，與地鐵3、4號(hào)線(xiàn)相接。這種軌道交通一般僅在大城市中的核心位置才能見(jiàn)到，此番太原APM軌道交通的曝光，也再次印證了太原向全國(guó)二線(xiàn)城市邁進(jìn)做出的努力。

商業(yè)資源集聚度：在消費(fèi)領(lǐng)域，商業(yè)品牌選擇城市和具體的店址時(shí)，都會(huì)在針對(duì)城市當(dāng)下消費(fèi)力和未來(lái)潛力展開(kāi)充分研究后作出理性決定，成為判斷城市商業(yè)能力的指標(biāo)。

太原的商圈大體有朝陽(yáng)商圈、下元商圈、柳巷商圈、長(zhǎng)風(fēng)街商圈、親賢商圈、晉陽(yáng)街商圈等。長(zhǎng)風(fēng)第六館、北美新天地、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、榆次天美杉杉奧特萊斯等大型購(gòu)物廣場(chǎng)以及由地產(chǎn)商建造的海唐廣場(chǎng)、遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)、中車(chē)國(guó)際廣場(chǎng)等等，逐漸完善以太原為中心，輻射榆次、清徐等地的大型都市圈。

城市人活躍度：城市人是構(gòu)成城市活力的主體。他們?cè)诔鞘兄械纳?、工作、消費(fèi)、思考、出行和娛樂(lè)等行為，交替點(diǎn)亮城市的各個(gè)角落。

給利姐認(rèn)為城市人的活躍度和城市樞紐的便捷度、商業(yè)資源的集聚度是呈現(xiàn)相輔相成的關(guān)系。城市樞紐的便捷、商業(yè)資源的集聚度引來(lái)更多城市人的聚集，而城市人的聚集又帶動(dòng)城市樞紐、商業(yè)資源的集聚和發(fā)展。
太原榮升為二線(xiàn)城市，勢(shì)必將吸引更多的外來(lái)人員。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年了太原外來(lái)人口每年以約10%的速度遞增。太原外來(lái)人口日漸增多的原因可以簡(jiǎn)單歸于：一、太原屬于二線(xiàn)城市，壓力相對(duì)于一線(xiàn)城市而言比較??；二、太原發(fā)展有目共睹，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?br /> 很簡(jiǎn)答的舉兩個(gè)今年來(lái)比較客觀(guān)的太原城市人活躍度提高的示例。一、2017年太原國(guó)際馬拉松，三萬(wàn)跑友齊聚太原，跑響太原城市的發(fā)展，進(jìn)一步全方位、多視角的展現(xiàn)出太原城市建設(shè)新形象和城市優(yōu)美風(fēng)光。二、2019年青運(yùn)會(huì)將在太原舉行，這更是太原走向全國(guó)甚至走向世界的重要事件。

生活方式多樣性：·衡量城市的魅力，很重要的一點(diǎn)在于它們能為城市人提供多少生活方式上的選擇和可能性。而對(duì)城市人來(lái)說(shuō)，它意味著在職業(yè)發(fā)展空間以外、另一種更為綿密而持久的吸引力。

生活方式的多樣性在這里多以餐飲多樣性、文娛消費(fèi)、旅游意愿、運(yùn)動(dòng)積極性、消費(fèi)多樣性等方面來(lái)體現(xiàn)。而這些大多以城市商業(yè)的發(fā)展為依托。

在這里，重點(diǎn)來(lái)說(shuō)一下旅游意愿這一點(diǎn)。城市人有自我選擇生活方式的權(quán)利，而城市的建設(shè)則是為城市人自由選擇城市方式提供的前提條件。

現(xiàn)在人將更多的時(shí)間投入到工作中，留下來(lái)去旅游的時(shí)間少之又少。而如何在生活工作之余很好的完成自己身心休憩娛樂(lè)的需求，那么短途的旅游就顯得很是重要。而太原今年全面禁煤，完成“煤改氣”工程等，近年來(lái)在生態(tài)建設(shè)方面的成就很是卓越。

其中，作為太原市的一顆明珠，在二青會(huì)即將到來(lái)之際，晉陽(yáng)湖的工程建設(shè)進(jìn)度逐步加快，相關(guān)規(guī)劃公示層出不窮。近日，為推動(dòng)晉陽(yáng)湖西岸公園建設(shè)，需對(duì)JY-02片區(qū)局部(晉陽(yáng)湖公園)地塊控規(guī)進(jìn)行修編。修編范圍：東起環(huán)湖東路，南至南環(huán)高速，西起舊晉祠路，北至環(huán)湖北路。規(guī)劃總用地面積約13.72平方公里。晉陽(yáng)湖公園將作為2019年青運(yùn)會(huì)的城市會(huì)客廳，為全國(guó)展示太原的全面向上發(fā)展。

未來(lái)可塑性：當(dāng)一個(gè)城市的交通樞紐越發(fā)通達(dá)便利，商圈集聚度越集中，城市人活躍度越高，生活方式越發(fā)多樣化，那么這個(gè)城市的未來(lái)發(fā)展?jié)摿κ俏阌怪靡傻摹Ｗ谄浒l(fā)展程度，太原未來(lái)的可塑性很高。日后的太原發(fā)展，必將從新升的二線(xiàn)城市努力躋身于新一線(xiàn)城市。

太原所有的規(guī)劃建設(shè)，無(wú)論從交通樞紐上，還是商圈集聚上，或者生態(tài)建設(shè)上等，都是太原向上發(fā)展的印證，也是太原躋身于二線(xiàn)城市的憑證。那么，太原房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)又是如何?

我想，太原躋身二線(xiàn)城市不斷發(fā)展最直接的體現(xiàn)可以說(shuō)是地產(chǎn)大鱷的入駐。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城集團(tuán)、首開(kāi)地產(chǎn)、綠地控股等等涌入太原市場(chǎng)拿地置業(yè)，帶動(dòng)了太原土地資源的利用率。各種剛需房、品牌房、精裝房、別墅區(qū)、特色房等進(jìn)一步推動(dòng)了太原房源的多樣化發(fā)展，也最直接的將太原房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)位向上拔高。

盡管政府出臺(tái)政策，明確表示“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”等進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，但依舊無(wú)法改變房產(chǎn)市場(chǎng)的向上發(fā)展。如下圖所示，一線(xiàn)城市北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)大體維持高位穩(wěn)定的局勢(shì)，廣州的房?jī)r(jià)位于中上且呈現(xiàn)遞增趨勢(shì);從新一線(xiàn)城市降到二線(xiàn)城市的廈門(mén)房?jī)r(jià)相對(duì)而言幅度變化偏大，但整體價(jià)位位于中等偏上;而躋身于二線(xiàn)城市的太原和煙臺(tái)相對(duì)是處于偏低的價(jià)位，但無(wú)法否認(rèn)的是太原的房?jī)r(jià)正日益上漲。

一目了然的，甚至在我們潛意識(shí)里認(rèn)知的一件事情，那就是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)都是比較高的。而如果太原想要保持二線(xiàn)城市甚至為躋身于一線(xiàn)城市而不斷發(fā)展的話(huà)，那么最直接的呈現(xiàn)就是房?jī)r(jià)的日益上漲。

因而，如果說(shuō)太原地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)如何?

給利姐覺(jué)得，可以從太原地產(chǎn)市場(chǎng)的供求兩方面來(lái)看：
需求方面：太原外來(lái)人口的增多，勢(shì)必會(huì)形成一部分長(zhǎng)期入住者且發(fā)展成為購(gòu)房者。因而太原城市人對(duì)房屋的需求或?qū)⒕S持或者增加，降低幅度不大。
供應(yīng)方面：

1、城中村將不斷拆遷(顯然這已經(jīng)是顯而易見(jiàn)的事情)，取而代之的是高樓大廈;

2、地產(chǎn)大鱷不斷拿地置業(yè)，房源多樣化將進(jìn)一步發(fā)展;

3、不斷涌入太原市場(chǎng)的地產(chǎn)商越來(lái)越多，或?qū)⑿纬尚》雀?jìng)爭(zhēng);

4、從萬(wàn)科簽約清徐城中村拆遷項(xiàng)目來(lái)看，地產(chǎn)品牌商將逐步形成以太原為中心，周邊市縣為輔的地產(chǎn)圈;

5、房?jī)r(jià)在政府的宏觀(guān)調(diào)控及房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展下，將大體呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的發(fā)展走勢(shì)。

6、所以，永遠(yuǎn)不要等房?jī)r(jià)降下來(lái)再買(mǎi)房，這種小概率事件的發(fā)生畢竟是小數(shù)，甚至為零概率。
太原城市全方位的迅猛向上發(fā)展，提高的不僅是太原文化經(jīng)濟(jì)的蓬勃，城市綜合實(shí)力的向上，更是對(duì)我們這些太原城市人自身發(fā)展的考驗(yàn)。不知道身為太原城市人的你們能否趕得上這樣的發(fā)展速度?